서울남부지방법원 2025타경12846. 구로동 ‘대림역포스큐’ 제2층 제201호, 전용면적 19.015㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자 임승한은 2022년 3월 6일 매매를 원인으로 2022년 6월 9일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 특별매각조건, 그리고 별도로 확인된 실제 점유자입니다.
등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 2024년 7월 25일 접수됐고, 임차보증금은 130,000,000원, 주민등록일자는 2022년 7월 15일, 점유개시일자는 2022년 7월 16일, 확정일자는 2022년 6월 23일입니다. 사건의 기준일로 제시된 2025년 10월 27일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙 구조상 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.015㎡ · 지하 4층·지상 20층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 임승한 · 2022.06.09 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 54,784,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,753,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
한국토지주택공사의 임차권은 기준일보다 먼저 존재하고, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 54,784,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,386,112원을 제외한 53,397,888원이 한국토지주택공사에 배당되고, 계산상 부족액은 76,602,112원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | OMIRSERIK AMINA | 2025.08.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2022.07.15 / 2022.06.23 | 130,000,000원 | 선순위 | 배당요구 | 실질 0원* |
* 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별개의 130,000,000원 보증금을 추가로 가진 것이 아니라 OMIRSERIK AMINA 보증금의 대위·승계 신고입니다. 한국토지주택공사 부족액 76,602,112원은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 ‘확정 실질취득가’가 아니다
대림역포스큐 전용 19.02㎡ 실거래는 최근 12개월 7건 평균이 90,828,571원, 최신 2026년 6월 거래는 90,300,000원입니다. 현재 최저가 54,784,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%로 낮아 보입니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 대비 -12.4%로 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.02㎡ | 7건 | 90,828,571원 |
전체 12건 평균은 96,191,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 90,828,571원과 최신 거래 90,300,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 특히 최근 흐름이 -12.4%이므로 전체 평균 대비 최저가가 57.0%라는 숫자만으로 가격 점수를 높일 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,386,112원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 53,397,888원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 133,753,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 미배당액은 76,602,112원이나, 특별매각조건상 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원입니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 133,753,972원은 현재 가정에서 배당이 없습니다. 실제 임차인 OMIRSERIK AMINA의 미상 권리는 이 배당표로 확정되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인해야 할 것은 미상임차인
| 회차 | 매각가 | LH 룰상 미배당·인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 51.2% | 54,784,000원 | 76,602,112원 | LH 실질 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 43,827,200원 | 87,361,690원 | LH 실질 0원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 35,061,760원 | 95,969,352원 | LH 실질 0원 |
이 표에서 중요한 점은 한국토지주택공사 부분입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 쪽으로 고정되는 구조가 되지만, 이 사건은 특별매각조건으로 한국토지주택공사의 미배당 반환청구권을 포기시키므로 그 부분은 실질 0원입니다. 그러나 이 조건을 이유로 OMIRSERIK AMINA의 미상 권리까지 자동으로 0원 처리할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 대림역포스큐는 175세대, 2015.12.04 준공입니다.
- 입지. 구로5동주민센터 남동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 2·7호선 대림역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지이며, 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 -12.4% 낮고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.1회로 나타나 가격 하락과 경매 소화력을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. OMIRSERIK AMINA의 보증금·계약일·확정일자·점유 범위와 한국토지주택공사의 대위·승계 범위를 대조해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 130,000,000원은 OMIRSERIK AMINA 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 명도 확인. 현황조사상 OMIRSERIK AMINA 전입이 확인된 만큼 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 90,828,571원과 최신 거래 90,300,000원을 우선 기준으로 보고, -12.4% 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해결”
이 사건의 표면 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 107,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 54,784,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균의 60.3%입니다. 더구나 한국토지주택공사의 선순위 임차보증금 130,000,000원 중 미배당되는 76,602,112원도 특별매각조건으로 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 OMIRSERIK AMINA 보증금의 대위·승계 신고이고, 실제 임차인은 1명입니다. 그 실제 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 특별매각조건 밖의 이 위험이 해소되기 전까지 실질취득비용 역시 54,784,000원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세 -12.4%, 경매물건 평균 8.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
