68,480,000원
서울남부지방법원 2025타경12846. 대림역포스큐 2층 201호, 전용 19.015㎡의 오피스텔입니다. 소유자 임승한은 2022년 3월 6일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 9일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 10월 27일 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
말소기준보다 앞선 2024년 7월 25일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 130,000,000원이고, 전입일은 2022년 7월 15일, 점유개시일은 2022년 7월 16일, 확정일자는 2022년 6월 23일입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.015㎡ · 지하 4층·지상 20층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 임승한 (2022.03.06. 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2022.06.09. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 68,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,753,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특약으로 0원*
한국토지주택공사 임차권은 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞서므로, 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 현재 최저가 68,480,000원을 기준으로 집행비용 1,632,640원을 제외한 66,847,360원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액 63,152,640원이 남습니다.
임차인·점유관계 — 보증금은 한 번만 계산
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 OMIRSERIK AMINA의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 130,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 점유·임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 점유자 | OMIRSERIK AMINA 점유 부분 미상 | 미상 | 2025.08.26 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위 | 한국토지주택공사 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 130,000,000원 | 2022.07.15 / 2022.06.23 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 표면 할인과 하락 추세를 함께 본다
대림역포스큐는 175실, 2015년 12월 4일 사용승인된 오피스텔입니다. 전용 19.02㎡ 동일 면적의 실거래 12건 전체 평균은 96,191,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 90,828,571원, 최신 거래는 2026년 6월 90,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2025.03 | 19.02㎡ | 13 | 102,500,000원 |
| 2023.12 | 19.02㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2023.08 | 19.02㎡ | 10 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 90,828,571원 |
특별매각조건을 전제로 한 실질취득가 68,480,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.4% 하락했고, 최신 거래도 90,300,000원입니다. 따라서 표면 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기보다, 미상 점유관계와 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 130,000,000원 | 66,847,360원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 133,753,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리관계라면 임차보증금 미배당액 63,152,640원이 매수인에게 승계됩니다. 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로5동주민센터 남동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 지하철 2·7호선 대림역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지이며, 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 존재하지만 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.2회이고, 최근 거래 추세도 -12.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체와 임차권등기 말소 절차가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 OMIRSERIK AMINA 보증금의 대위·승계 신고이므로 130,000,000원을 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 점유관계 대조. OMIRSERIK AMINA의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태가 미상입니다.
- 명도 대상 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 절차가 될 수 있으므로 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 90,828,571원이지만 최근 거래군은 이전보다 12.4% 하락했습니다.
- 유찰 통계 반영. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 8.2회를 감안해 실거래 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*은 특약이 완성돼야 성립한다”
이 물건은 일반적인 계산으로는 최저가 68,480,000원에 미배당 임차보증금 63,152,640원을 더 부담해야 하는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
다만 특별매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 한국토지주택공사 관련 인수액은 실질 0원*으로 전환됩니다. 이 조건이 원문대로 이행된다면 실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균의 75.4%입니다. 그러나 실제 점유자 1명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고, 최근 거래 추세는 -12.4%, 단지 경매 평균 유찰은 8.2회입니다. 결론은 특약은 긍정적이지만, 확약 범위와 점유관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
