서울남부지방법원 2025타경12877. 화곡동 위드캐슬 202호, 전용 37.59㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기부에 적힌 임차보증금 291,000,000원입니다. 임차인 김민식의 주민등록·점유개시일은 2020.01.29이고 말소기준권리인 국의 압류는 2023.08.30이라 임차인이 먼저입니다. 따라서 기본 구조만 보면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서상 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 김민식 임차인에 관한 인수액은 규칙상 291,000,000원이더라도 실질적으로는 0원으로 봐야 합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12877 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 352,027,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
현재 소유자 김은규는 2020.04.02 소유권을 취득했고 거래가액은 285,000,000원입니다. 2019.09.06 설정된 은평신용협동조합 근저당 2,160,000,000원은 2020.01.29 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.30 국의 압류이고, 그 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김민식 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.29 | 291,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 해당 없음 |
임차권등기는 2023.11.07 접수됐으며 등기내용상 임대차계약일은 2020.01.03, 보증금 285,000,000원에 2021.12.17 6,000,000원 증액되어 총 291,000,000원입니다. 임차인은 배당요구를 한 것으로 정리돼 있지만 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 자체는 배당되지 않습니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.28억 vs 최근 거래 2.80억
위드캐슬 전용 37.59㎡ 기준 확인되는 거래와 최근 동일 건물 거래입니다. 최근 12개월 평균은 280,000,000원이고 최신 거래도 2026.06 · 280,000,000원입니다. 전체 거래 평균 290,000,000원보다 최근 가격이 낮으며 최근 대 과거 흐름은 -5.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.03㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 37.59㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 37.59㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 81.4%입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되어 인수액이 실질 0원이면 실질취득도 228,000,000원이므로 최근 거래 대비 금액 차이는 52,000,000원입니다. 다만 거래 표본은 최근 12개월 1건이고 가격 추세가 -5.1%이므로 과거 전체 평균 290,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 임차인 김민식 보증금 | 291,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 352,027,340원 | 224,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 청구액 352,027,340원 중 예상배당은 224,008,000원이고 미배당은 128,019,340원입니다. 배당 계산 원본상 임차보증금 291,000,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 이 사건의 특별매각조건을 적용하면 김민식 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 128,019,340원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 172,980,940원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 208,950,220원 |
특별매각조건이 없다면 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 228,000,000원에서 182,400,000원, 145,920,000원으로 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 291,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이번 매각조건은 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 조건이 그대로 이행되는 경우 각 회차의 실질취득은 해당 최저가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 서측 인근이며 주위에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2019.08.30입니다. 승강기·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등입니다.
- 토지. 토지면적 194.7㎡, 공시지가 3,803,000원/㎡, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모·거래. 위드캐슬 16세대이며 확인된 실거래는 3건, 전체 평균 290,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에서도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재를 전제로 검토. 김민식의 전입·점유는 2020.01.29로 말소기준 2023.08.30보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 290,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원을 가격 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -5.1%이므로 과거 305,000,000원 거래를 현재 적정가격으로 그대로 적용하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 건물 경매 평균 2.6회 유찰입니다. 권리조건·물건상태·수요를 함께 점검해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이번 매각은 조건이 다르다”
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 보증금 291,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 228,000,000원이라, 일반적인 경매라면 실질취득이 보증금 수준으로 올라가는 인수형이기 때문입니다. 그러나 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 해당 임차인 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 228,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 280,000,000원으로, 현재 실질취득은 그 81.4%입니다. 가격만 보면 여유가 있지만 최근 흐름이 -5.1%이고 이미 3회 유찰된 다세대라는 점은 가볍지 않습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “2.28억이라 싸다”가 아니라, 특별매각조건이 확실히 인수위험을 제거하는지 확인한 뒤 2.28억과 최근 2.80억 시세의 차이를 평가하는 것입니다.
