49,000,000원
창원지방법원 2025타경639. 거제시 상동동 신우스위트빌2차 203동 10층 1002호, 전용 59.457㎡ 아파트입니다. 감정가는 7,000만원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 4,900만원입니다. 현재 소유자 고재성은 2015년 박경미와 각 2분의 1 지분으로 거래가 1억4,000만원에 취득했고, 2020년 재산분할을 원인으로 박경미 지분 전부를 넘겨받았습니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 오래된 근저당의 말소 여부입니다. 2003년 국민은행 근저당은 2007년 3월 21일 일부포기를 원인으로 말소됐고, 2007년 설정된 국민은행 근저당도 2015년 7월 27일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 말소기준은 2015년 9월 9일 국민은행 근저당권으로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후 서민금융진흥원 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 38-1 신우스위트빌2차 제203동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.457㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 고재성 (2015.09.09. 공동취득 후 2020.12.24. 나머지 지분 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 75,819,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 미조사 |
① 권리 흐름 — 살아 있는 말소기준은 2015년 근저당
현재 살아 있는 담보권은 2015년 9월 9일 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이후 2025년 3월 12일 서민금융진흥원 가압류 5,655,657원과 2025년 10월 21일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년에도 국민은행의 임의경매개시결정이 있었으나 2023년 4월 21일 취하돼 같은 달 25일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 4,900만원은 최근 평균보다 높다
신우스위트빌2차는 238세대, 2003년 3월 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 59.46㎡로 본건 전용 59.457㎡와 일치합니다. 전체 12건 평균은 6,425만원이지만, 이 수치에는 2023~2024년의 7,000만~8,800만원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.46㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 59.46㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 59.46㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 59.46㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 47,333,333원 |
최근 12개월 거래는 4,000만원·5,300만원·4,900만원으로 평균 47,333,333원입니다. 본건 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 49,000,000원으로, 최근 평균의 103.5%입니다. 최신 거래인 2026년 6월 4,900만원과는 정확히 같은 가격입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 108,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 5,655,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 선순위 담보권에 배당되는 가정입니다. 신청채권액 75,819,547원도 전액 충족되지 않으며 소유자 잔여는 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제와 확인되지 않은 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통입니다. 동측 진입도로가 북동측 지방도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 10층이며, 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필 일단의 완경사지 부정형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중입니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래가격이 2023~2024년 6,000만~8,800만원대에서 최근 4,000만~5,300만원대로 낮아졌으며, 최근 거래 추세는 -32.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사가 폐문부재로 끝났고 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 탐문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2003년과 2007년 근저당의 말소사항, 2015년 근저당의 존속 여부 및 공동담보목록을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 현 최저가 4,900만원은 최근 평균 4,733만원보다 높고 최신 거래와 같습니다. 내부상태와 명도비용을 반영한 별도 상한가가 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부를 조사하지 못했습니다. 수리 범위와 비용은 현장 접근 또는 인도 후 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 34,300,000원, 3회 유찰 시 24,010,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 메리트는 현재 회차보다 추가 유찰 구간에서 커집니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리사무소·법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 최근 시세보다 싸다”
이 물건은 감정가 7,000만원에서 한 차례 유찰돼 4,900만원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 47,333,333원이고 최신 거래도 49,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 최근 평균의 103.5%이므로 가격 할인은 사실상 확인되지 않습니다.
등기상으로는 2015년 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조이고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상인 만큼, 점유자가 확인되지 않은 상태에서 권리가 완전히 단순하다고 단정해서는 안 됩니다. 여기에 최근 가격 추세가 -32.3%인 하락 흐름까지 겹칩니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 가격 메리트와 점유 안전성은 보류입니다.
