최근 시세의 77.5%지만, 우선매수권과 권리 기준 재확인이 먼저 — 거제 덕산아내1차 301호

창원지방법원 2025타경656. 거제시 장평동 덕산아내1차 101동 3층 301호, 전용면적 75.563㎡ 아파트입니다. 감정가 144,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 100,800,000원입니다. 같은 면적의 2026년 4월 3층 거래가 130,000,000원이고 최신 거래도 130,000,000원이므로, 내부 상태에 큰 문제가 없다면 표면 가격은 최근 거래보다 낮습니다.

다만 이번 사건은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 현재 소유자는 주식회사신웅이고, 경매를 신청한 이상철은 등기부상 전세금 200,000,000원의 전세권자이면서 현황상 점유자로 조사됐습니다. 같은 사람이 전세권자, 점유자, 신청채권자로 연결돼 있어 관계인 여부와 실제 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소기록과 현재 배당순위 교차 확인

현재 등기상 핵심은 2016.04.15 이상철 전세권 200,000,000원입니다. 이 전세권은 주거용 건물 전부를 범위로 하고, 이상철이 이 전세권을 근거로 경매를 신청한 구조입니다. 제시된 매각 시나리오에서는 이상철 전세권의 예상배당이 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있으나, 권리순위 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 이 결론을 원본으로 확정해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 중복된 보증기관을 별도 임차인으로 합산할 사안은 아닙니다. 실제 조사된 점유자는 이상철 1명입니다. 전입일이 판정된 기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됐지만, 확정일자와 실제 보증금이 확인되지 않았고 등기상 전세금만 200,000,000원으로 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 거래 아래

덕산아내1차 전용 75.56㎡ 동일면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 129,208,333원, 최근 12개월 평균은 130,100,000원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.3% 높은 흐름으로, 하락 추세가 아니라 완만한 상승 비교값입니다.

현재 최저가이자 예상 실질취득액인 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.5%이고, 2026년 4월 같은 3층 거래가보다 29,200,000원 낮습니다. 시세표만 보면 가격 여유는 분명합니다. 다만 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 해소 비용을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

총 채권액 122,184,000,000원 중 예상배당은 98,588,800원, 미배당은 122,085,411,200원으로 계산됐습니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 별도의 임차보증금 인수로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 이 결론은 이상철의 대항력 없음 판정과 전세권 소멸을 전제로 하므로 최신 매각물건명세서 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 특별매각조건 — 외부 낙찰 제한

가격이 최근 시세보다 낮더라도 우선매수권 행사 여부를 알지 못한 채 입찰하면 보증금 준비와 입찰가 산정이 실제 취득으로 이어지지 않을 수 있습니다. 사건기록에서 피해자 결정 여부, 우선매수권자 지정 여부 및 행사 의사를 확인해야 합니다.

⑦ 압류·공매 위험

• 거제시 압류. 2016.04.25 및 2023.08.22 압류가 등기돼 있습니다.
• 국민건강보험공단 압류. 2016.11.07 압류가 등기돼 있습니다.
• 국세 압류. 2017.07.18 통영세무서 압류가 등기돼 있습니다.
• 당해세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 공매 병행 확인. 2023.02.23 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 거제장평중학교 북동측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 아파트가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 35m, 서측 약 20m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 완충녹지와 가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다.
• 공시지가. 968,700원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 폐문·부재로 내부 이용상태는 외부관찰과 탐문으로 추정됐습니다.
• 환금성. 744세대 단지에서 동일면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래도 10건이어서 거래 표본은 있는 편입니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재열람. 2008년 국민은행 근저당 및 삼성중공업 전세권의 말소 여부와 현재 유효 권리를 다시 확인하세요.
• 배당순위 검증. 과거 말소권리가 예상배당에 포함된 이유를 배당요구종기 기록과 채권계산서에서 확인하세요.
• 이상철 권리 확인. 전세금 200,000,000원 지급자료, 전세계약, 점유 경위 및 주식회사신웅과의 관계를 확인하세요.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 또는 공공주택사업자의 우선매수권 행사 가능성을 확인하지 않으면 최고가 입찰도 취득으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매공고 사건의 취소·진행·배분 상태를 확인하세요.
• 세금·관리비. 거제시·국민건강보험공단·통영세무서 압류의 체납액과 당해세, 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 내부 상태. 동일 3층 실거래 130,000,000원과 비교하되 내부 미확인에 따른 수리비를 입찰 상한에서 차감하세요.
• 점유 해소. 이상철이 전부를 점유하는 것으로 조사돼 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도 기간을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 취득 가능성과 권리순위는 보류”

최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균 130,100,000원의 77.5%이고, 같은 3층 거래가보다 29,200,000원 낮습니다. 예상 인수액도 0원이어서 가격과 표면 인수구조만 보면 검토 가치가 있습니다.

그러나 2008년 권리들이 2010년에 말소된 등기 이력과 이 권리들을 선순위로 반영한 예상배당이 서로 맞지 않고, 점유자·전세권자·신청채권자가 모두 이상철로 연결돼 있습니다. 여기에 전세사기피해자 또는 공공주택사업자의 우선매수권이 붙어 외부 낙찰이 제한될 수 있으며, 공매공고와 세금 압류 4건도 확인됩니다. 결론은 가격은 합격권, 권리와 취득 가능성은 원본 확인 전 보류입니다.