창원지방법원 2025타경673. 거제시 장목면 구영리 993-2 토지와 황포7길 15의 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 147㎡의 대지이고, 건물은 1960년 사용승인을 받은 목조 시멘트기와지붕 지상 1층 주택입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 주택·공실입니다. 일괄매각이며 토지 위 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리관계는 표면적으로 복잡해 보입니다. 과거 근저당과 가압류, 강제·임의경매 등기가 여러 차례 등장하기 때문입니다. 그러나 장목농업협동조합의 2000년 근저당은 2004년에, 진주상호저축은행의 2003년 근저당은 2020년에 각각 해지 말소됐습니다. 경남신용보증재단의 2015년 가압류도 2023년 해제로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 남아 있는 선행 권리는 2016.05.25. 조은주의 가압류이며, 이 권리와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 구영리 993-2 · 경상남도 거제시 장목면 황포7길 15 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택(공실) |
| 토지 | 대 147㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 |
| 건물 | 목조 시멘트기와지붕 지상 1층 · 사용승인 1960년 |
| 건물 면적 | 공부상 52.63㎡ · 실측사정면적 약 23.5㎡ |
| 소유자 | 김호완 (2008.02.20. 증여, 2008.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 48,557,000원 / 33,990,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조은주 / 21,166,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 지상 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 현존 선행 가압류 이후 권리는 소멸
등기부상 최초 근저당 2건은 모두 현재 경매 이전에 말소됐습니다. 2000.12.28. 설정된 장목농업협동조합 근저당 21,000,000원은 2004.06.10. 해지 말소됐고, 2003.05.23. 설정된 주식회사진주상호저축은행 근저당 140,000,000원도 2020.02.17. 해지 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당을 현재 매수인이 인수하거나 현존 말소기준권리로 보는 것은 맞지 않습니다.
현재 등기 흐름상 말소기준이 되는 선행 권리는 2016.05.25. 조은주의 가압류 28,721,430원으로 판단됩니다. 이후 현재의 강제경매개시결정이 이어졌으며, 매각 시 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 제시된 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
현재 최저매각가는 33,990,000원으로 감정가 48,557,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 특히 차량 진입이 불가능한 해안 취락지의 1960년 목조 주택이라는 물건 특성은 일반 주거용 부동산보다 매수층과 환금성을 제한할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 배당액 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 33,990,000원 | 32,978,180원 | 228,350,862원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,793,000원 | 22,964,726원 | 238,364,316원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,655,099원 | 15,955,307원 | 245,373,735원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,820원 |
| 1. 장목농업협동조합 근저당 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 2. 주식회사진주상호저축은행 근저당 | 140,000,000원 | 11,978,180원 |
| 3. 경남신용보증재단 가압류 | 8,109,282원 | 0원 |
| 4. 조은주 신청채권 | 21,166,110원 | 0원 |
| 5. 조은주 가압류 | 28,721,430원 | 0원 |
| 6. 주식회사 진주저축은행 경매개시결정 | 21,166,110원 | 0원 |
| 7. 경남신용보증재단 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 8. 조은주 현재 경매개시결정 | 21,166,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 261,329,042원, 총 배당액은 32,978,180원, 미배당액은 228,350,862원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 장목면 구영리 황포마을회관 북동측 인근으로, 주택과 농경지가 혼재하는 해안 취락지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입과 출입이 불가능합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사됐지만, 차량 접근 제한은 실제 이용성과 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지. 대 147㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 제한보호구역에 포함되며, 영농여건불리농지에 접합니다. 공시지가는 242,600원/㎡입니다.
- 건물. 1960년 사용승인된 목조 시멘트기와지붕 지상 1층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 면적 확인. 매각물건명세서에는 공부상 52.63㎡와 실측사정면적 약 23.5㎡의 차이가 적시돼 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이 없음 기재와 함께 원본 도면·현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 차량 진입이 불가능한 노후 목조 주택이므로, 일반적인 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2000년·2003년 근저당 및 2015년 가압류의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당기록 확인. 이미 말소된 권리가 예상배당표에 반영돼 있으므로 배당요구종기, 채권계산서와 집행기록의 실제 채권자를 확인하세요.
- 점유 조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 면적 실측. 공부상 건물 52.63㎡와 실측사정면적 약 23.5㎡의 차이가 큽니다. 건물 배치도, 실제 경계와 잔존 부분을 직접 확인하세요.
- 차량 접근. 차량 진입이 불가능하므로 도보 접근로의 위치, 폭, 통행 권원과 자재 운반·수선 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 토지 지상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 구조·면적·노후도와 철거 또는 수선 필요성을 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·제한보호구역의 행위 제한을 관계 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율 대신 인근 유사 주택과 토지의 실제 거래가격, 철거비·수선비와 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 등기상 인수 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 모두 말소됐고, 현존하는 조은주의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 33,990,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최신 실거래가격이 없습니다. 더구나 차량 진입 불가, 1960년 목조 주택, 공부면적과 실측면적의 차이, 공실·임대관계 미상, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 기록의 불일치가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 물건성과 환금성은 높은 확인 필요입니다. 현장·면적·접근로·집행기록을 확인하기 전에는 최저가만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
