창원지방법원 2025타경680. 통영시 정량동 대일골드맨션 8층 807호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 63,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 44,100,000원으로 내려왔습니다. 매수인이 떠안는 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 44,100,000원입니다.
등기 흐름은 과거 담보권의 말소 여부를 구분해서 봐야 합니다. 2000년 한국주택은행 근저당은 2002년 말소됐고, 2002년과 2005년에 설정된 새통영새마을금고 근저당도 2006년 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 존속 등기 기준의 말소기준권리는 2009.03.04 통영농업협동조합 근저당 18,000,000원으로 판단됩니다. 이후 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 252-1 대일골드맨션 8층 807호 · 정량안길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 8층 |
| 단지 | 대일골드맨션 · 71세대 · 1991.01.22 준공 |
| 소유자 | 이범한 (2023.09.10 상속, 2025.11.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영농업협동조합 / 23,171,301원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 말소기준을 분리
현재 존속 담보권 중 가장 빠른 것은 2009.03.04 설정된 통영농업협동조합 근저당 18,000,000원입니다. 그 뒤에 남은 통영시 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 먼저 반영
동일 단지에서 전용 59.88㎡·59.97㎡를 중심으로 확인된 거래는 12건입니다. 전체 평균은 61,541,666원이지만, 과거의 79,000,000원·70,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6층 | 53,500,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 5층 | 57,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 8층 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 7층 | 64,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 1층 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 7층 | 52,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 2층 | 62,000,000원 |
| 2025.04 | 59.88㎡ | 8층 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 59.88㎡ | 1층 | 63,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 59.97㎡ | 2층 | 50,000,000원 |
| 2023.05 | 58.44㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 59,083,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 61,541,666원 |
최신 거래는 2026.07의 53,500,000원이고, 최근 12개월 6건 평균은 59,083,333원입니다. 실질취득 44,100,000원은 최근 평균의 74.6%로 낮고, 전체 평균 대비로는 71.7%입니다. 따라서 최저가 기준의 가격 여유는 확인됩니다.
다만 최근 12개월 가격이 그 이전보다 7.7% 하락했습니다. 2025.04의 79,000,000원과 2026.01의 68,000,000원만 보고 시세 상단을 잡기보다, 최신 거래 53,500,000원과 최근 평균 59,083,333원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 새통영새마을금고 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 새통영새마을금고 근저당 | 6,500,000원 | 3,906,200원 |
| 4. 통영농업협동조합 근저당 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 63,500,000원 중 42,906,200원이 배당되고, 20,593,800원이 미배당되는 단순 시뮬레이션입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 20,593,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 33,585,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 42,679,963원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 8층 807호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 아파트 건부지로, 토지면적 2,044㎡·공시지가 641,200원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 71세대의 소규모 단지이고 1991.01.22 준공됐습니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 가격 추세가 -7.7%이므로 매도기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정 당시 폐문·부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 탐문을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 과거 근저당은 말소됐으므로 현재 존속하는 2009.03.04 통영농업협동조합 근저당을 기준으로 권리순위를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 2026.03.19 공매공고와 법원경매의 진행 상태, 취소·정지·매각 여부를 각각 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 이력이 8건이고 현재 말소되지 않은 압류도 존재합니다. 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 실제 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 61,541,666원보다 최신 거래 53,500,000원과 최근 12개월 평균 59,083,333원을 가격 기준으로 사용하세요.
- 내부 상태 점검. 폐문으로 내부 확인이 제한됐습니다. 난방·급배수·누수·창호·도배와 장판 등 수리비를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 비용·기간을 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기, 공매공고와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만 확인 없이 안전형으로 볼 수는 없다
이 물건은 현재 회차 최저가 44,100,000원에 매수인 인수액 0원으로, 실질취득도 44,100,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 59,083,333원의 74.6%이므로 가격 차이는 분명하고, 최신 거래 53,500,000원보다도 낮은 구간입니다.
다만 가격만 보고 즉시 안전형으로 분류하기에는 확인할 사항이 남습니다. 최근 가격 추세가 -7.7%이고, 감정 당시 폐문·부재로 임대관계가 미상이며, 국세 압류에 연결된 공매공고도 존재합니다. 과거 말소된 근저당이 단순 배당표에 포함된 점 역시 법원 배당자료와 대조해야 합니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리와 점유는 원본 확인 후 결정”입니다.