창원지방법원 2025타경21030. 거제시 사등면 사등리 1966의 대지와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 900㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물 1·2층은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준은 2017년 1월 18일 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서에도 낙찰자가 떠안을 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
권리 인수액은 0원이지만 현장 구조는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 1층과 2층 각 호실을 사용하는 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 인도 과정은 원본 서류 및 현장조사를 통해 다시 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사등리 1966 · 경상남도 거제시 사등면 거제대로 5513-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 및 2층 근린생활시설 |
| 토지 | 900㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2017.01.10 |
| 소유자 | 장안훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,176,320원 / 1,064,123,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 789,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 해체 및 이동이 용이한 제시외 건물 1동(창고)은 매각대상 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.01.18. 접수된 대형선망수산업협동조합의 제1순위 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 채권최고액 420,000,000원의 제2순위 근저당권, 2023년의 채권최고액 48,000,000원 근저당권, 신용보증기금과 서울보증보험 주식회사의 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
김옥경의 전세권은 2017.05.04. 전세금 20,000,000원으로 설정됐지만 2019.01.25. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 또한 제1·2·5번 근저당권은 2025.05.28. 확정채권양도를 원인으로 2025.06.11. 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 권리의 순위는 기존 근저당권의 순위를 따르며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당 없음입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 6개 점유관계 확인
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 임차인 6명입니다. 전입일은 모두 2017.01.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 운후건설(주) 신은정 | 1층 좌측호 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 명석 김석진 | 2층 좌측호 일부 | 2024.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 성훈 김명호 | 2층 좌측호 일부 | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 서한 김근환 | 2층 우측호 | 2024.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라인이엔에스 최순호 | 2층 좌측 안쪽호실 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 사람인 김상인 | 미상 | 2023.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 분석 — 70% 유찰가를 시세 할인으로 오해하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 1,520,176,320원보다 456,053,320원 낮은 1,064,123,000원으로, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 30% 하락만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 토지 900㎡와 2층 근린생활시설의 현장 상태, 임대수익, 도로 저촉 및 매각 제외 창고를 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,064,123,000원 | 1,051,081,770원 | 73,918,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 744,886,100원 | 735,037,239원 | 389,962,761원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 521,420,269원 | 513,806,066원 | 611,193,934원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당은 채무자 측의 잔존채무 문제이며 낙찰자의 보증금 승계액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,064,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 13,041,230원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김옥경 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 71,081,770원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계 1,125,000,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 1,051,081,770원이며, 예상 미배당액은 73,918,230원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금포마을 남측 인근의 국도변 상가지대로, 근린생활시설·단독주택·농경지· 소규모공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 국도14호선과 접하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형상. 900㎡의 평지·부정형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 400,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 접도구역에 저촉됩니다. 준보전산지와 도로구역에는 접합니다.
- 건물 상태. 2017.01.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물로 위생·급배수설비가 설치돼 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경계 확인. 감정평가 과정의 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐습니다. 정확한 경계가 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 매각 제외물. 지상에 있는 해체 및 이동이 용이한 제시외 건물 1동인 창고는 매각대상에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 동일 물건군의 실거래 비교값이 없어 최저가의 시세 대비 위치와 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6개 점유구역 현장 대조. 각 법인의 실제 사용 호실, 내부 칸막이, 공용부분 점유, 영업 여부와 퇴거 의사를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약서, 사업자등록 내역을 대조하세요.
- 배당표 재확인. 2019년 말소된 김옥경 전세권의 배당 반영 여부와 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 실제 배당 수령 주체를 확인하세요.
- 제외 창고 처리. 매각에서 제외되는 창고 1동의 소유관계, 사용관계, 철거·이동 책임과 본건 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 측량 검토. 부정형 토지이고 경계를 목측으로 확인했으므로, 이용 가능 면적과 경계 분쟁 가능성을 측량으로 점검하세요.
- 접도구역 저촉. 토지이용계획상 접도구역 저촉이 본건의 증축·신축·용도 활용에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 가격조사. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 인근 국도변 근린생활시설과 토지 거래, 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 현장과 가격은 별도 검증”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸해, 낙찰자가 떠안을 보증금이나 법정지상권은 없는 구조입니다. 최저가 1,064,123,000원에 낙찰되면 실질취득액도 같은 금액입니다. 권리 인수 측면만 보면 비교적 정리된 사건입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧바로 가격과 운영까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 실제 임차인 6명이 여러 호실을 나누어 점유하고 있고, 보증금과 배당요건은 확인되지 않았습니다. 매각에서 제외되는 창고 1동, 목측으로 확인한 토지 경계, 접도구역 저촉도 현장에서 점검해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교값이 없어 감정가의 70%가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 합격, 명도·현장·가격 판단은 보류입니다.
