창원지방법원 2025타경21062. 고성읍 동외리의 토지 382.3㎡와 철근콘크리트조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 각 원룸 6실과 휴게실·복도·계단실로 구성된 기숙사 형태이고, 3층은 침실 3개·거실·주방·욕실 2개 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다. 일반 단독주택과 달리 다수의 임차관계를 동시에 인수·정리해야 하는 운영형 수익부동산 성격이 강합니다.
표면적인 할인율은 큽니다. 감정가 675,530,950원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 472,872,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최근 거래가격과 직접 대조된 상태가 아니고, 임차인 14명 중 5명의 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가의 70%’라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 동외리 341-1 · 경상남도 고성군 고성읍 동외로127번길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1·2층 기숙사형 원룸 각 6실 · 3층 단독주택 |
| 토지 / 건물 | 대 382.3㎡ · 철근콘크리트조 3층 · 사용승인 2013.08.29. |
| 소유자 | 박성진·박용주·정정이 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 675,530,950원 / 472,872,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 310,275,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2017년 근저당
등기 흐름상 2013.11.15. 농협은행 근저당은 2017.06.12. 종전 경매 매각으로 말소됐고, 같은 날 현재 공유자들이 소유권을 취득한 뒤 진주원예농업협동조합 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 2017.06.12. 을구 3번 진주원예농업협동조합 근저당을 말소기준권리로 보는 것이 등기 순서에 부합합니다.
② 임차인 분석 — 실제 14명, 5명은 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 14명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 9명은 모두 2017.06.12. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 공준호·이재천·김정옥·최인철·백상훈은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이택균 · 102호 | 2023.03.14. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경리 · 103호 | 2024.10.29. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제정덕 · 105호 | 2023.02.27. | 1,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이정규 · 106호 | 2024.01.24. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공준호 · 107호 | 미상 | 2,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 배당요구 | 검토 |
| 이재천 · 108호 | 미상 | 3,000,000원 / 280,000원 | 가능·미상 | 미상 | 검토 |
| 김정옥 · 202호 | 미상 | 1,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 검토 |
| 서혜림 · 203호 | 2022.07.28. | 3,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최인철 · 205호 | 미상 | 2,000,000원 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 검토 |
| 강동호 · 206호 | 2024.01.08. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강권세 · 207호 | 2024.08.27. | 2,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백상훈 · 208호 | 미상 | 3,000,000원 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 검토 |
| 김정애 · 301호 | 2023.03.07. | 20,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백동명 · 점유 부분 미상 | 2022.05.23. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 보증금은 총 37,000,000원입니다. 이 중 전입일이 미상인 5명의 보증금은 합계 11,000,000원입니다. 이들이 말소기준권리보다 먼저 주택을 인도받고 전입신고를 마친 대항력 임차인으로 확인되며 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 현재 단계에서는 대항력 있음이나 인수 확정으로 단정할 수 없고, 가능·미상으로 관리해야 합니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저가는 472,872,000원으로 감정가 675,530,950원의 70%입니다. 다만 기숙사형 원룸과 단독주택이 결합된 비표준 수익부동산은 토지·건물 상태, 실제 임대수익, 공실, 보증금, 관리비용에 따라 가치 차이가 큽니다. 최근 거래가격과 임대수익을 함께 검증하기 전에는 30% 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
예상배당표 (매각가 472,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,128,720원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 465,743,280원 |
| 3. 가압류 · 의료법인 삼광의료재단 | 30,719,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 286,428,950원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 706,194,282원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 1,728,280원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 472,872,000원 기준 계산값입니다. 총 채권액 2,015,071,472원 중 465,743,280원이 배당되고 1,549,328,192원이 미배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 2013년 농협은행 근저당의 2017년 말소 이력과 배당 순위가 충돌하므로 실제 배당표는 현행 등기부와 조세·임차인 배당요구를 반영해 재검증해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 고성군법원 남서측 인근의 주택지대로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 382.3㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 307,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브 위 칼라강판지붕 3층 건물로, 위생·급배수설비와 LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 경계. 인접 토지와의 지적 경계가 불명확해 건물 위치와 토지 경계를 정확히 확인하려면 전문적인 지적측량이 필요합니다.
- 환금성. 다수 원룸과 3층 단독주택이 결합된 비표준 용도이고 임차인이 14명이라, 일반 주택보다 매수자층과 금융·운영 검토 범위가 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현행 말소기준 재확인. 2017.06.12. 을구 3번 진주원예농업협동조합 근저당과 현재 경매신청채권의 연결 관계를 원본 등기부로 대조하세요.
- 전입일 미상 5명. 공준호·이재천·김정옥·최인철·백상훈의 최초 인도일, 전입세대 열람, 계약서 원본과 실제 보증금 지급내역을 확인하세요.
- 보증금 위험 한도. 전입일 미상 5명의 확인 보증금 합계 11,000,000원을 실질취득가와 명도예산에 별도로 반영하세요.
- 배당요구 여부. 배당요구가 확인되는 임차인은 제정덕·공준호 2명입니다. 나머지 임차인의 배당요구·확정일자·최우선변제 가능성을 원본으로 확인하세요.
- 공유자 임대권한. 강권세·이택균·제정덕 계약은 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 작성됐으므로 다른 공유자의 동의와 임대 권한을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 확인된 월세뿐 아니라 공실, 체납, 관리·수선비, LPG 난방비, 실제 운영비를 반영해 수익률을 다시 계산하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 지적측량. 토지 경계와 건물 위치가 불명확하다는 감정평가 의견이 있으므로 입찰 전 경계 침범 여부를 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%를 할인 근거로 삼지 말고 인근 유사 원룸·다가구·기숙사형 건물의 최근 거래와 임대수익을 함께 비교하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 14명의 임차관계가 먼저다”
이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 9명의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 임차인이 14명에 달하고 5명은 전입일이 미상이며, 공유자 과반 미달 계약도 3건 있습니다. 여기에 배당 시뮬레이션과 등기 말소 이력이 서로 맞지 않고 토지 경계도 불명확합니다.
따라서 최저가 472,872,000원을 그대로 실질취득가로 보고 접근해서는 안 됩니다. 전입일 미상 임차인의 보증금 11,000,000원, 다수 명도 비용, 조세채권, 경계측량과 운영비를 먼저 닫아야 합니다. 또한 최근 거래와 임대수익 검증 없이 감정가 대비 30% 할인만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차인·배당·경계 확인 선행입니다.
