창원지방법원 2025타경21070. 사건 용도 표기는 대지이지만, 감정평가상 이용 상태는 덕산2차아파트 상가동 2층의 근린생활시설(음악학원)입니다. 매각은 공부상 201호·202호·203호를 함께 묶는 일괄매각이며, 현황은 호별 경계 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 따라서 주소에 표시된 203호만의 독립된 상가로 단순하게 접근해서는 안 됩니다.
가격은 감정가 128,000,000원에서 1회 유찰돼 89,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단지 실거래 자료는 49.72㎡ 또는 49.75㎡의 주거 거래이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 본건은 상가동의 근린생활시설 3개 호실 일괄매각입니다. 최저가가 최근 12개월 평균 46,000,000원의 194.8%, 최신 거래 60,000,000원보다도 높지만, 서로 다른 유형의 거래이므로 이를 직접적인 상가 시세로 사용할 수 없습니다. 다만 적어도 제공된 시세 숫자만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21070 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 상가동 2층203호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(음악학원)로 이용 중 |
| 매각 범위 | 공부상 201호·202호·203호 일괄매각 · 현황 호별 경계 구분 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 국영순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 45,481,070원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 대조 필요
말소기준 계산 이후의 경남신용보증재단 가압류 16,583,358원과 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 선순위 근저당의 말소 여부가 상충하므로, 인수 0원이라는 결론과 별개로 배당 순위의 정확성은 원본 확인 전 확정하기 어렵습니다.
② 점유·일괄매각 — 독립 호실로 보면 안 된다
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현황은 음악학원으로 이용 중입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 운영자·점유자, 사업자등록, 전입 또는 확정일자, 보증금과 차임을 현장에서 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자 등 임대차 정보가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 공동담보. 2010년 아주신용협동조합 근저당과 2015년 우리은행 근저당에는 201호와 202호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 현황 이용. 2층 203호 외 2개 호실을 근린생활시설인 음악학원으로 일체 이용 중입니다.
- 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
③ 가격 비교 — 주거 실거래는 참고치일 뿐
덕산2차의 실거래 자료는 49.72㎡ 또는 49.75㎡ 주거 거래 12건입니다. 본건의 비교 대상 면적은 일치하지 않고, 현황 용도 역시 근린생활시설이며 201·202·203호 일괄매각이므로 직접 비교 가능한 상가 거래로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.72㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 49.72㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 49.72㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 49.75㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 49.72㎡ | 4 | 46,680,000원 |
| 2025.04 | 49.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 49.72㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 49.75㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 5 | 34,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 46,723,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 46,000,000원 |
최근 12개월 평균은 46,000,000원이고 최신 거래는 2026.05의 60,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 -2.6%로 하락했습니다. 최저가 89,600,000원은 전체 평균 대비 191.8%, 최근 12개월 평균 대비 194.8%입니다. 다만 이 수치는 주거 거래와 상가 일괄매각을 비교한 값이므로 정확한 가격 배율로 해석해서는 안 됩니다. 하락 추세의 주거 거래보다 최저가가 높다는 사실과 비교 표본 불일치가 동시에 존재하므로, 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 2. 근저당 · 아주신용협동조합 | 113,100,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,583,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 182,483,358원 중 예상 배당액은 87,587,200원, 미배당은 94,896,158원입니다. 신청채권자 청구액은 45,481,070원이지만 현재 회차 계산상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 94,896,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 121,292,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 139,769,631원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진목초등학교 남동측 인근이며, 아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 203호 외 2개 호실이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 4면이 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 586,100원/㎡이며 토지면적은 14,283.9㎡입니다.
- 단지. 덕산2차는 325세대이며 사용승인 기준일은 1989.11.16입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 2010.10.25 아주신용협동조합 근저당과 2015.03.27 말소등기의 현재 효력, 배당표 반영 사유를 등기 원본과 사건기록으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 201호·202호가 공동담보로 기재된 근저당의 채권 잔액과 배당 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 201호·202호·203호의 전유부분, 대지권, 출입구, 설비와 실제 점유 범위를 각각 확인하세요.
- 호별 경계 확인. 현황상 경계가 없으므로 벽체 복원 가능성, 원상복구 비용과 관리규약을 점검하세요.
- 음악학원 점유 확인. 운영자와 소유자의 관계, 임대차계약, 보증금·차임, 사업자등록, 대항력 및 우선변제권 자료를 확인하세요.
- 상가 시세 재조사. 면적이 일치하지 않는 주거 거래 12건은 직접 비교 대상이 아닙니다. 같은 상가동과 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확보해야 합니다.
- 수익성 확인. 현 음악학원의 실제 임대료와 공실 가능성, 관리비와 시설 유지비를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 2010년 아주신용협동조합 근저당은 2015년 말소등기가 기재돼 있음에도 말소기준과 배당의 선순위로 계산돼 있습니다. 또한 201·202·203호는 호별 경계 없이 음악학원으로 일체 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
가격도 단순하지 않습니다. 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 주거 거래 평균 46,000,000원의 194.8%이고 거래 추세도 -2.6%지만, 해당 실거래는 본건과 면적·용도·매각 단위가 일치하지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 판단도, 숫자만으로 “정확히 비싸다”는 판단도 모두 어렵습니다. 명시 인수는 0원이나, 원본 권리대조·점유조사·상가 시세조사가 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 확인형 물건입니다.