인수는 0원, 하지만 1회 유찰 가격도 시세와 거의 같다 — 거제오션파크자이 303호

창원지방법원 2025타경21078. 거제면 옥산리 ‘거제오션파크자이’ 110동 3층 303호, 전용 84.9435㎡ 아파트입니다. 소유자 김귀향 씨는 2021.06.21 매매계약을 원인으로 거래가액 231,925,000원에 취득했고, 2021.06.24 동대구새마을금고 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 한국자산관리공사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

등기부상 임차인은 송소헌 씨 1명입니다. 임대차계약일은 2021.10.24, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.26로, 말소기준 근저당 설정일인 2021.06.24보다 늦습니다. 따라서 보증금이 100,000,000원이더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건은 보증금 규모가 아니라 권리의 선후관계가 결론을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 존재하지만 승계되지 않는다

과거 신탁등기와 금지사항등기는 신탁재산 귀속 및 소유권이전 과정에서 말소됐고, 현재 소유자는 김귀향 씨입니다. 매각으로 정리되는 핵심 권리는 2021.06.24 근저당권과 그 뒤에 설정된 임차권등기입니다. 근저당권은 2024.01.26 한국자산관리공사로 이전됐으나 말소기준일 자체는 최초 근저당 설정일인 2021.06.24로 유지됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

송소헌 씨는 2023.11.30 배당요구를 했지만, 확정일자 역시 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 현재 최저가 기준 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당권에도 미치지 못하므로 임차보증금까지 배당될 잔여 재원이 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 부족액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 할인폭은 얇다

거제오션파크자이 동일 면적대인 전용 84.94~84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 105,000,000원~160,000,000원, 최근 12개월 평균은 130,383,333원입니다.

최저가이자 실질취득액인 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 최근 거래 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 실거래 범위 안에 그대로 들어갑니다. 최신 거래는 2026.07의 140,000,000원이지만, 같은 달 6층 거래는 105,000,000원이므로 최신 한 건만으로 가격 메리트를 확대 해석할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

집행비용은 매각가를 기준으로 추정된 금액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 선순위 근저당권 배당만으로 매각대금이 소진되므로 후순위 임차권자에게 배당될 잔여가 없지만, 대항력이 없어 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

회차별 배당·인수 구조

유찰이 더 진행되면 선순위 근저당권의 미배당액은 증가하지만, 그 부족액은 담보채무자 측에 남는 문제입니다. 후순위 임차권자가 배당받지 못하는 보증금 역시 대항력이 없으므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 추정되며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 거제뷰CC 내에 위치하고 주변은 골프장과 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 북측으로 포장도로와 접합니다.
• 토지. 부정형·완경사의 토지이며 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 69,844㎡, 공시지가는 210,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·복합개발진흥지구·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며, 근린공원·중로1류·중로3류에 저촉됩니다. 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 783세대, 2017.09.28 준공 단지로 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 105,000,000원부터 160,000,000원까지 넓게 분포해 층·상태별 가격 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 최근 12개월 평균 대비 97.7%라는 수치를 우선해서 보세요. 경매 취득비용과 수리비를 포함하면 체감 취득가는 더 높아집니다.
• 저층 보정. 대상은 3층입니다. 16층·18층 등 고층 거래가를 그대로 적용하지 말고, 2층·4층·5층 등 인접 층 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재였습니다. 송소헌 씨 또는 다른 점유자의 실제 거주 여부, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 임차권등기명령 기록과 대조하세요.
• 근저당 변경·이전 확인. 채권최고액 174,900,000원에서 126,500,000원으로 변경된 경위와 한국자산관리공사 이전 후 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 토지이용 제한. 근린공원과 도로 저촉, 지구단위계획상 추가 제한사항이 개별 세대의 이용과 단지 관리에 미치는 영향을 관할 부서에 확인하세요.
• 매각기일 결과. 매각기일 2026.07.13의 매각·유찰·변경 여부와 이후 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 100,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 단순합니다. 전입·점유·확정일자가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소돼 현재 낙찰자가 승계할 신탁관계는 없습니다.

문제는 가격입니다. 감정가에서 1회 유찰돼 127,400,000원이 됐지만, 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 130,383,333원의 97.7%입니다. 105,000,000원대 거래부터 160,000,000원대 거래까지 가격 편차가 큰 단지의 3층 물건인 점을 고려하면, 현재 최저가만으로 확실한 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격이지만 가격 메리트는 제한적이며, 내부 상태·점유·관리비를 확인한 뒤 최근 저층 실거래보다 충분히 낮은 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.