인수는 0원이지만, 위반건축물·임대관계 미상이 남는다 — 거제 망치리 펜션

창원지방법원 2025타경21102. 거제시 일운면 망치리 634번지의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택이자 펜션으로 이용 중이며, 토지 면적은 991㎡입니다. 현재 소유자 문주민은 2017년 5월 2일 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 거제새마을금고 앞으로 채권최고액 489,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가 할인율보다 권리 기준일의 정확한 정리와 건축물 상태입니다. 과거 2003년부터 설정됐던 거제농업협동조합 근저당권들은 2008년 말소됐고, 2011년 이후 설정된 거제수산업협동조합·이채순 등의 담보권도 2017년 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현 소유권 아래에서 실질적인 기준권리는 2017년 5월 2일 거제새마을금고 근저당권으로 보는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 기준권리를 구분해야 한다

2017년 근저당권 뒤에 설정된 삼성카드 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 1월 6일에는 거제새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으나, 이는 기존 근저당권의 이전으로서 새로운 선순위 기준일을 만드는 등기가 아닙니다.

② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 756,309,700원의 70%인 529,417,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 529,417,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 370,591,900원, 3회 유찰 259,414,329원입니다. 유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만 채권 미배당액은 1,730,734,734원에서 1,887,853,951원, 1,997,475,036원으로 커집니다. 이 미배당 채권은 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 각 권리의 소멸 여부와 실제 배당은 법원 기록을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 529,417,000원 가정)

채권최고액 합계 2,252,457,564원 중 예상배당 521,722,830원, 미배당 1,730,734,734원으로 산정된 가정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 건축·토지 리스크 — 이 사건의 실제 승부처

• 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 구조, 점유상태와 위반건축물 해당 부분을 구분해 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 다가구주택을 펜션으로 이용 중입니다. 주거용 점유와 숙박 운영의 실제 형태, 객실별 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 확인이 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 생산관리지역과도 접합니다.
• 토지 형상. 완경사의 부정형 토지이고 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 196,300원/㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 일운면 망치리 양화마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 펜션과 단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지·타일·미장목 등, 창호는 알미늄샷시창호입니다.
• 환금성. 다가구주택·펜션과 991㎡ 토지를 일괄 취득하는 형태여서 건물 관리상태, 운영 가능성, 토지 활용도에 따라 매수 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2003년 근저당권은 2008년 말소됐고, 종전 담보권은 2017년 경매 매각으로 말소된 기록이 있습니다. 현 소유권 아래 2017.05.02. 근저당권을 기준으로 원본 등기사항을 다시 대조하세요.
• 위반건축물 범위. 불법증축 부분의 위치·면적, 철거 또는 원상복구 가능성, 이행강제금과 인허가 영향을 거제시에 확인하세요.
• 점유자 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유자·객실 운영상태를 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물이 위반건축물과 같은 부분인지, 감정가격에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 펜션·다가구주택 거래와 토지가격, 건물 수선비를 별도로 산정해 529,417,000원의 적정성을 판단하세요.
• 경계 측량. 부정형 토지의 실제 경계와 도로 접면, 제시외 건물의 토지 침범 여부를 측량으로 재확인하는 방안을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 건축물과 점유가 중요하다

현재 확인되는 범위에서는 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 임차인도 없어 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 529,417,000원입니다. 권리관계만 보면 낙찰자가 과거 담보채무를 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 이 사건은 권리보다 물건 자체의 불확실성이 큽니다. 다가구주택을 펜션으로 이용 중이면서 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함되며, 건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 확인할 수도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 건축·점유·가격 검증은 필수. 위반 부분과 실제 점유관계를 해소하지 못하면 할인된 최저가가 그대로 추가비용과 환금성 부담으로 돌아올 수 있는 물건입니다.