창원지방법원 2025타경21110. 통영시 항남동 한산대첩광장 서측 인근에 위치한 토지와 숙박시설 이용 부동산입니다. 토지는 지목 대, 면적 177.0㎡, 일반상업지역의 평지·가로장방형 소로각지이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층으로 조사됐습니다. 감정가는 1,283,922,400원, 1회 유찰된 최저매각가는 898,746,000원입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
배당표와 매각물건명세서만 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 숙박시설은 주거용 집합건물과 달리 운영 상태·객실 점유·임대차·시설 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 감정평가 내용에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자와 실제 운영 주체를 확인하지 않은 채 권리관계가 완전히 단순하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 항남동 147-15 · 경상남도 통영시 동충2길 22-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 이용 |
| 토지 | 177.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 · 승강기·급배수·위생·소방·전기보일러 설비 |
| 소유자 | 류은일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,283,922,400원 / 898,746,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조로 산정되지는 않았지만, 실제 숙박시설 점유자·운영자와 임대차계약 존재 여부는 현장조사와 집행기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘저렴’ 판정 금지
최저매각가 898,746,000원은 감정가 1,283,922,400원의 70%입니다. 그러나 동일 입지·규모·용도의 최근 거래가격이나 수익 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 이 물건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 898,746,000원이지만, 이 금액이 적정한지는 숙박시설의 실제 운영 상태와 현장 가치로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 898,746,000원 | 887,358,540원 | 1,857,906,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 629,122,200원 | 620,430,978원 | 2,124,833,575원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 440,385,540원 | 433,581,685원 | 2,311,682,868원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 898,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,387,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 300,000,000원 | 227,358,540원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 멸치권현망수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 17,064,553원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 183,200,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 농업협동조합중앙회 근저당 일부까지만 배당되고, 이후 권리는 미배당으로 남는 모형입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되므로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 840,000,000원에 대한 현재 회차 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 항남동 한산대첩광장 서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 177.0㎡의 대지로 일반상업지역, 평지, 가로장방형, 소로각지입니다. 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·고도지구(21m 이하)·중점경관관리구역이며, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층이며, 외벽은 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 승강기·급배수·위생·소방·전기보일러 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설은 실제 영업 상태와 점유관계에 따라 매수층이 달라질 수 있어, 단순 토지가격이나 감정가 할인율보다 운영 가능성 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2011.11.21. 농업협동조합중앙회 근저당이 기준권리로 산정돼 있으나 2014.10.13. 말소 기록도 있으므로, 현재 효력이 남은 최초 권리와 배당순위를 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 숙박시설 운영자, 객실 이용자, 임차계약 및 보증금 존재 여부를 조사하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건이 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 매각 대상의 경계와 실제 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%여도 동일 용도 거래가격과 영업수익 비교가 확인되지 않았습니다. 현장 상태와 운영 가능성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 7층 숙박시설의 승강기·소방·급배수·난방설비 상태와 보수 필요 범위를 점검하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 매각물건명세서와 배당 모형상 매수인 인수액이 0원입니다. 후순위 가압류·압류와 큰 미배당액이 존재하지만, 그 부족분을 낙찰자가 금전으로 승계하는 구조로 산정되지는 않았습니다.
그러나 권리 안전성만으로 입찰 결론을 내리기에는 확인할 사항이 많습니다. 숙박시설의 임대관계와 실제 운영 상태가 미상이고, 동일 조건의 거래가격 비교도 확인되지 않습니다. 여기에 말소기준으로 제시된 2011년 근저당과 2014년 말소 기록의 관계도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 인수관계는 비교적 단순하지만, 가격·점유·기준권리 검증 전에는 보류입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 현장 가치와 원본 권리관계가 먼저입니다.