창원지방법원 2025타경21118. 거제시 하청면 석포리의 공장·토지를 여러 필지와 건물로 묶어 매각하는 사건입니다. 등기 건물 중 하나는 석포리 75-10, 도로명주소 연하해안로 1120-1로 표시되어 있으며, 소유자 김성민 씨는 2021년 1월 25일 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 담보권 가운데 현재 권리 흐름상 선순위는 2021년 8월 13일 거제축산업협동조합 근저당권 4,030,000,000원이고, 이번 임의경매도 거제축산업협동조합이 신청했습니다.

표면적인 권리 결론은 비교적 분명합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 과정에서 일부 건물 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자·사용자·사업자 현황은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 경매로 한 번 정리된 뒤 다시 쌓인 담보권

2007년 경남은행 근저당권과 2009년 하나은행 근저당권은 각각 2009년 10월 6일과 2011년 9월 6일 말소됐습니다. 이후 거제수산업협동조합 근저당권도 2021년 1월 25일 종전 경매 매각으로 말소되면서 김성민 씨가 소유권을 취득했습니다. 따라서 현재 소유권 아래에서 다시 설정된 권리 중에서는 2021년 8월 13일 거제축산업협동조합 근저당권을 실질적인 말소기준으로 보는 것이 권리 흐름에 부합합니다.

그 뒤 최지영·주식회사바램대부·전승훈·윤희·용진플랜트주식회사 명의의 근저당권이 순차적으로 설정됐고, 2025년 3월 17일 거제축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 바램대부 근저당권부 채권에는 질권 설정 이력도 있으므로, 배당금 수령 주체는 채권양도·질권 관계를 포함해 집행기록으로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 4,834,112,000원으로 감정가 6,905,874,970원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 공장·근린생활시설·다가구주택·농지·임야가 혼재한 일괄매각 물건은 일반 주거용 부동산처럼 단순 평균가격을 적용하기도 어렵습니다.

모든 시나리오에서 소유자 잔여금은 0원이고, 채권총액 22,837,722,462원에 비해 매각대금이 크게 부족합니다. 이는 매수인이 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아니지만, 채권관계가 복잡하고 경매 취하·변제 협의 가능성이 낮은 구조임을 보여줍니다. 유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 18,054,351,582원에서 20,495,094,731원으로 증가합니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 4,834,112,000원 가정)

위 금액은 기재된 채권최고액을 순차 차감한 참고용 시뮬레이션입니다. 등기에는 2009년·2011년·2021년에 말소된 과거 담보권 이력이 포함돼 있으므로, 실제 배당순위와 배당금은 현재 유효한 등기, 채권계산서, 배당요구 및 집행기록을 기준으로 재확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석포마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 일부 건물은 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았으나, 현황 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 용도 차이. 목록 7은 공부상 운동시설이지만 현황은 다가구주택입니다. 토지 중 체육용지·대지·임야·전으로 등재된 일부는 현황 도로 또는 승마클럽 부지·부속토지로 이용됩니다.
• 멸실. 목록 3-나동과 8-나동은 현황 멸실 상태입니다. 등기·건축물대장 정리와 감정가 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 일부는 가축사육제한구역과 준보전산지에 포함됩니다. 확인된 임야 722㎡는 완경사·부정형·맹지로 조사됐습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아닌 공장·토지 복합 일괄매각이고, 근린생활시설·다가구주택·농지· 임야가 혼재해 매수층이 제한적입니다. 분리 매각이나 즉시 전매 가능성을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 11·12는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로, 입찰 전에 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 목록별 면적, 경계, 제시외 건물의 소유관계와 감정가 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 멸실 건물. 목록 3-나동·8-나동의 철거·멸실 상태와 등기 잔존 여부를 확인하고, 말소·대장정리 비용을 산정해야 합니다.
• 다가구주택 사용. 목록 7의 공부상 용도와 실제 이용이 다릅니다. 용도변경 가능성, 위반 여부, 소방·주차·정화조 등 행정상 정상화 비용을 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 명시된 임차인은 없지만 임대관계와 일부 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 다가구주택 거주자와 영업장 사용자의 전입·사업자등록·점유권원을 조사해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 과거 경매와 담보권 말소 이력이 길고 근저당권부 질권도 존재합니다. 현재 유효한 등기와 말소기준권리, 채권자 승계 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 세금·공과금. 국세·지방세 당해세, 체납 전기·수도·관리비, 사업장 폐기물과 원상복구 비용을 관계기관과 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰하지 말고, 토지별 가치·건물 잔존가치·정상화 비용·매각기간을 각각 산정해 입찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건은 명세서에 인수권리와 법정지상권이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리 부담이 제한적입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 등기보다 물건의 실제 상태에 있습니다. 목록 11·12의 농지취득자격증명, 멸실된 건물, 운동시설과 다가구주택의 용도 차이, 내부 미확인, 임대관계 미상, 제시외 건물과 맹지 임야가 한 사건에 함께 묶여 있습니다.

최저가는 감정가의 70%인 4,834,112,000원이지만, 이를 검증할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 인수액 0원은 장점이지만, 현장실사와 행정상 정상화 가능성, 농취증 발급 가능성, 실제 처분가를 확인하지 못한다면 그 장점보다 물적·운영 리스크가 더 큽니다. 결론은 권리 인수는 제한적, 가격 판단은 보류, 현장·행정 실사는 필수입니다.