최저가는 5,110만원이지만 실질취득은 약 5,500만원 — 장승포주공 1803호

창원지방법원 2025타경21142. 거제시 장승포동 ‘장승포주공(마전마을)’ 104동 18층 1803호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원이지만 1회 유찰되어 최저매각가는 51,100,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 70% 가격이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 주택임차권 보증금 인수입니다.

임차인 정재욱은 건물 전부를 대상으로 보증금 55,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 전입일은 2018.03.19, 점유개시일은 2018.03.09, 확정일자는 2018.02.06입니다. 매각물건명세서에는 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 큰 이번 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 약 55,000,000원으로 유지되는 구조로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 명세서상 임차권 인수가 핵심

등기 변동을 보면 2003년 국민은행 근저당은 2009.06.09, 2009년 삼성생명 근저당은 2011.11.30, 2011년 국민은행 근저당은 2013.02.22, 2013년 삼성화재 근저당은 2014.02.25, 2014년 국민은행 근저당은 2018.03.12에 각각 말소된 이력이 있습니다. 이후 정재욱의 전입신고가 2018.03.19에 이루어졌고, 2023.12.04 하나카드 가압류와 2023.12.27 케이뱅크 가압류가 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정재욱은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자 이름도 정재욱으로 동일합니다. 관계인일 가능성 또는 가장임차인 여부를 의심할 사정은 있으나, 확정 자료 없이 임차권을 배제해서는 안 됩니다. 법원이 명시한 인수 문구를 기준으로 보수적으로 자금계획을 세우는 편이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 높다

장승포주공(마전마을)은 598세대, 1998.06.16 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 50,541,666원이며, 최신 거래는 2026.06의 55,000,000원입니다.

현재 최저가 51,100,000원만 놓고 봐도 최근 평균의 101.1%로 이미 평균 시세보다 약간 높습니다. 여기에 임차보증금 인수 구조를 반영한 실질취득 약 55,000,000원은 최근 평균의 108.8%이고, 최신 거래 55,000,000원과 동일합니다. 따라서 현재 회차에는 경매 특유의 가격 할인 효과가 사실상 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 389,840,638원, 배당액은 49,780,200원, 미배당액은 340,060,438원이며 소유자 잔여는 없습니다. 다만 등기상 여러 근저당권에는 이미 말소된 이력이 있으므로 실제 배당순위와 임차권 배당액은 등기부 원본·매각물건명세서·배당요구 내역을 상호 대조해야 합니다. 매수인 부담은 명세서의 임차권 인수 문구를 우선해 판단했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전초등학교 남측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물의 18층 호수이며, 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중이며 대지권 토지는 사면이 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 마전초등학교·성균관유치원 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
• 환금성. 598세대, 1998.06.16 준공 단지로 최근 실거래는 38,000,000원부터 74,000,000원까지 편차가 큽니다.
• 현장조사 한계. 이해관계인 부재로 내부조사가 이루어지지 않아 인근 주민 탐문, 공부와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 법원에 임차인 배당예상액을 확인해 낙찰가 외 실제 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 등기 말소 여부 대조. 과거 근저당권의 말소 이력과 배당표상 순위가 일치하는지 등기부 원본과 배당요구 내역으로 검증해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정재욱으로 동일한 사유와 채권 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기에는 현재 차임이 없다고 기재되어 있으나 실제 점유자와 내부 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최상층 상태. 18층 건물의 최상층 호수이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 실질취득 약 55,000,000원이 최근 평균 50,541,666원보다 높으므로 수리비·명도비·취득비용을 더한 총원가 기준으로 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 보증금을 봐야 한다”

이 물건은 감정가 73,000,000원에서 한 차례 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 명세서상 보증금 55,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라, 현재 회차의 실질취득은 약 55,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 50,541,666원을 웃돌고 최신 거래 55,000,000원과 같습니다.

추가 유찰로 최저가가 35,770,000원이나 25,039,000원으로 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 55,000,000원에 머물 가능성이 큽니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 이름이 동일하고, 과거 근저당 말소 이력과 배당순위를 다시 확인해야 하는 부담도 있습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 확인사항이 많은 구조입니다. 현재 자료 기준 결론은 보류입니다.