창원지방법원 2025타경21190. 거제시 상동동 벽산이-솔렌스힐2차 204동 18층 1804호, 전용 59.8862㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층으로, 사용승인일은 2015.02.12입니다. 감정가 1억2,500만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 8,750만원입니다. 신고된 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있어, 제시된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

가격만 보면 최근 실거래보다 확실히 낮습니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균은 1억812만5,000원이고 최신 거래는 1억1,400만원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 2,062만5,000원 낮고, 최신 거래보다 2,650만원 낮습니다. 같은 18층 거래도 2025년 12월 1억900만원이어서 현재 최저가보다 2,150만원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 원본 확인

신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 점유자와 명도 대상은 현장 및 집행기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.

현재 권리판정대로 2015.04.09 신한은행 근저당을 말소기준으로 적용하면 이후의 한국스탠다드차타드은행 근저당, 현대카드·케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2018.04.12에는 신한은행 근저당 말소기재가 있어, 이 기재가 유효하다면 실제 말소기준은 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 유찰 1회로 최근 평균의 80.9%

벽산e-솔렌스힐2차는 480세대이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 59.85~59.89㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 108,125,000원, 최신 거래는 2026년 6월 12층 114,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 97,500,000원~119,000,000원이고 평균은 108,125,000원입니다. 감정가 125,000,000원은 최근 평균보다 16,875,000원 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 87,500,000원으로 최근 평균의 80.9%입니다. 최근 표본 최저가 97,500,000원보다도 10,000,000원 낮아, 권리관계가 원본에서 확인된다면 가격 측면의 완충 폭은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

총 채권액 367,466,884원 중 예상배당은 85,525,000원이며, 미배당액은 281,941,884원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 거제상동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물의 18층이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 18m 폭의 도로와 접하고 단지 내부도로가 있습니다.
• 토지계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 중로1류와 접하고 소하천에 저촉됩니다.
• 제한사항. 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래 표본. 480세대 단지로 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되며, 거래가는 97,500,000원에서 119,000,000원 사이입니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신한은행 근저당 원본 확인. 2015.04.09 설정과 2018.04.12 말소기재의 관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
• 실제 말소기준 재판정. 신한은행 근저당이 말소됐다면 한국스탠다드차타드은행 근저당의 설정·말소 흐름을 기준으로 순위를 다시 분석해야 합니다.
• 배당표 재검산. 현재 예상표에서는 신청채권자 배당이 0원이므로, 실제 채권존속 관계와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 점유 현황 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유자·전입세대·명도 대상을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 108,125,000원, 최신 거래 114,000,000원, 같은 18층 거래 109,000,000원을 함께 비교하세요.
• 관리비와 조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격 가능, 권리는 확인 전 보류”

이 물건의 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 80.9%이고, 매수인 인수액도 0원으로 제시돼 있습니다. 가격과 표면적인 인수 구조만 보면 충분한 경쟁력이 있습니다. 그러나 말소기준으로 제시된 2015년 신한은행 근저당에 2018년 말소기재가 함께 존재하고, 현재 예상배당에서는 경매를 신청한 한국스탠다드차타드은행이 한 푼도 배당받지 못합니다.

신한은행 근저당이 실제 존속한다면 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 반대로 이미 말소된 권리라면 실제 말소기준과 배당 순서가 달라집니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 최근 시세보다 낮지만, 권리 원본 확인이 끝나기 전에는 입찰 보류. 등기상 쟁점이 해소된 뒤에야 8,750만원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.