창원지방법원 2025타경21231. 거제시 장평동 ‘거원아파트’ 나동 404호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 방 3, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 54,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 37,800,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,875,000원보다 낮습니다. 최신 거래도 2026년 5월 45,500,000원으로, 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 아래에 있습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 4.5% 높은 흐름이어서, 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올린 하락장 사례와는 다릅니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격보다 등기 말소 이력과 배당 시뮬레이션 간 불일치를 먼저 해소하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 제나동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 방 3·거실·주방·욕실 등 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 강준호 (단독소유) |
| 단지 / 사용승인 | 장평거원 · 75세대 · 1991.07.15 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 58,923,092원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 말소기준 확인이 핵심
등기 이력을 시간순으로 보면 1991년 한국주택은행 근저당은 2013.03.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2005년 국민건강보험공단 압류, 동양생명보험 가압류와 강제경매개시결정도 같은 해 각각 말소 또는 취하됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 담보권은 2018.12.13 설정된 삼성생명보험 근저당 66,000,000원이며, 이 근저당은 2024.10.25 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2025.04.10 임의경매가 개시된 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
장평거원 전용 59.79㎡의 실거래 6건입니다. 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 43,875,000원과 최신 거래 45,500,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.79㎡ | 2 | 45,500,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.01 | 59.79㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2024.03 | 59.79㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 4건 | 43,875,000원 |
| 전체 평균 | 59.79㎡ | 6건 | 43,250,000원 |
현재 최저가 37,800,000원은 최근 12개월 평균의 86.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 단계의 실질취득액도 37,800,000원으로 계산됩니다. 최신 거래 45,500,000원과 최근 12개월 평균 43,875,000원 모두 최저가보다 높아, 권리·점유 문제가 추가로 발견되지 않는다는 전제에서는 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.9% 추정) | - | 1,080,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 가압류 · 동양생명보험주식회사 | 5,298,239원 | 5,298,239원 |
| 3. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 66,000,000원 | 15,821,361원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션상 총 채권액은 86,898,239원, 채권자 배당액은 36,719,600원, 미배당액은 50,178,639원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 이미 말소된 권리가 배당 항목에 포함돼 있으므로 실제 배당결과를 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 50,178,639원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 61,314,519원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 69,109,635원 | 0원 |
제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 이어질수록 줄어드는 것은 채권자의 배당액이고 미배당액은 증가합니다. 담보권자의 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 구조로 제시되지는 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일 붙임, 창호는 알루미늄 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 서측 약 6미터, 남측 약 7~8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경보호법상 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 766,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 1991년 근저당의 2013년 말소 여부와 2018년 근저당의 현재 권리관계를 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상배당표에 말소된 근저당과 가압류가 포함된 사유, 2018년 근저당의 한국자산관리공사 승계 내용을 배당요구 내역과 함께 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부 관찰 등에 따른 통상적 이용상황을 전제로 했습니다. 수리 범위와 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 실거래 개별 비교. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 2층·3층·5층 거래가 포함된 값입니다. 대상은 4층이므로 내부 상태와 거래 조건을 함께 비교하세요.
- 관리비·당해세. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 입찰 전 법원 사건기록에서 변경·연기·매각 여부를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만 권리 원문 대조가 먼저다
이 물건은 현재 최저가 37,800,000원이 최근 12개월 실거래 평균 43,875,000원의 86.2%이고, 최신 거래 45,500,000원보다 낮습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 가격 구조 자체는 매력적입니다.
그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았습니다. 더 중요한 것은 2013년에 말소된 1991년 근저당과 2005년에 말소된 가압류가 예상배당표에 포함된 점입니다. 2018년 근저당의 한국자산관리공사 이전도 배당 항목명에 온전히 반영되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 권리 원문 대조 전에는 확정 판단을 보류”입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 맞춰 본 뒤 인수 0원과 점유관계가 확인될 때 비로소 가격 장점을 온전히 평가할 수 있습니다.