창원지방법원 2025타경21257. 고성군 거류면 은월리 504-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지목 목장용지, 면적 1,888㎡이고, 건축물대장상 용도는 돈사지만 현재는 폐돈사 상태입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각 지분은 3분의 1입니다.
등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됐고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 등기에는 과거 근저당의 말소 이력이 존재하는 반면 예상배당 산식에는 그 과거 권리가 포함돼 있어, 배당순위 자체는 원문 대조가 필요한 상태입니다. 이 문제는 매수인의 권리인수보다는 채권자 간 실제 배당액에 영향을 주는 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 은월리 504-1 · 경상남도 고성군 거류면 은월6길 14-8 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 건축물대장상 돈사 · 현황 폐돈사 |
| 토지 | 목장용지 1,888㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 감정가 / 최저가 | 249,568,000원 / 174,698,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 배당순위 대조 필요
1992년 주식회사선진 근저당은 2005.03.25 해지로 말소됐고, 2011년 농업협동조합중앙회 근저당 역시 2017.06.22 해지로 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 2017.08.25 온천새마을금고 근저당이 설정됐으며, 2024년과 2025년 윤종대 지분에 가압류·추징보전이 등기되고 2025.04.21 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 174,698,000원으로 감정가 249,568,000원의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같은 174,698,000원입니다.
그러나 비교 가능한 동일·유사 용도의 최근 실거래 기준이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 일반 주택과 달리 목장용지 위 폐돈사는 건물 상태, 잔존가치, 철거·활용 가능성, 접근성 및 용도 규제에 따라 매수층과 거래가격의 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,245,772원 |
| 1. 근저당 · 주식회사선진 | 9,900,000원 | 9,900,000원 |
| 2. 가압류 · 동부농업협동조합 | 139,623,410원 | 139,623,410원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 115,200,000원 | 21,928,818원 |
| 4. 근저당 · 온천새마을금고 | 132,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 총액 816,723,410원 중 채권자 배당액은 171,452,228원, 미배당액은 645,271,182원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소등기와 배당 산식의 차이 때문에 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월치마을 북서측 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 현황. 건축물대장상 돈사이나 현재 폐돈사이며, 파이프조 비닐지붕 단층, 내·외벽은 천막 등 마감, 바닥은 콘크리트 등 마감입니다.
- 토지 현황. 목장용지 1,888㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 97,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역(산업형)에 포함되고, 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되며 모든 축종 사육제한으로 기재돼 있어, 기존 돈사의 축산시설 재활용 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 도로 이용. 토지 일부가 도로 등으로 이용되는 것으로 추정돼 사용·수익에 영향을 받고 있으며, 정확한 확인에는 지적 측량이 필요합니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 제시외 건물과 목록2의 공부상·현황 면적 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록2 면적 대조. 공부상 1,056㎡와 현황 528㎡의 차이가 어느 부분에서 발생하는지 건축물대장, 감정평가서 도면, 매각물건명세서를 대조하세요.
- 지적 측량. 토지 일부 도로 이용의 위치·면적과 실제 경계를 확인해 사용 가능한 유효면적을 산정하세요.
- 폐돈사 상태. 파이프조·비닐지붕·천막 마감 건물의 잔존가치와 실제 활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 향후 사용계획에 미치는 영향을 관할기관 자료로 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 배당순위 원문 대조. 과거 말소된 주식회사선진·농업협동조합중앙회 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 등기부와 채권계산서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만을 근거로 저가라고 판단하지 말고, 인근 목장용지·폐축사·유사 산업형 토지의 실제 매매사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 건축물대장상 돈사인 건물이 현재 폐돈사이고, 목록2 면적이 공부상 1,056㎡와 현황 528㎡로 다르며, 토지 일부 도로 이용과 모든 축종 사육제한이 함께 확인됩니다.
현재 최저가는 174,698,000원으로 감정가의 70%지만, 비교할 실거래 기준 없이 이를 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리인수는 낮고, 실물·규제·환금성 위험은 높은 구조입니다. 지적 측량과 면적 대조, 폐돈사 활용 가능성, 실제 점유관계, 과거 말소권리의 배당 반영 사유까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.