인수는 0원이나 농취증·경계·용도 불일치가 핵심 — 통영 죽림리 1095

창원지방법원 2025타경21289. 통영시 광도면 죽림리 1095의 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 축사이고, 건물도 파이프조 스레트지붕 단층 구조로 기재돼 있습니다. 단순한 주거용 연립주택으로 접근하면 안 되며, 실제 이용상태와 공부상 용도, 금융 가능성 및 향후 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가 720,781,000원에서 1회 유찰된 504,547,000원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준액은 504,547,000원입니다. 다만 비교할 동일 유형 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 축사·농지·산간농경지대라는 개별성과 절차상 부담을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘말소 이력 대조’가 중요

등기 흐름을 보면 1993년부터 2011년까지 통영축산업협동조합 명의의 근저당권 6건이 설정됐지만, 이 권리들은 2016.09.08 해지로 일괄 말소됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 696,000,000원의 근저당권이 새로 설정됐고, 이후 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·서민금융진흥원·통영축산업협동조합의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.

② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 매수인이 승계할 임차보증금이나 인수권리도 기재돼 있지 않아 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하기 전까지 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 매각 대상과 절차 — 농취증 미제출 시 보증금 위험

• 일괄 매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
• 경계 문제. 목록 1 건물 일부가 인접한 타인 토지인 죽림리 1095-1번지에 걸쳐 소재합니다. 경계측량과 점유권원, 토지 소유자와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3·4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 용도 불일치. 사건 분류는 연립주택 + 토지이지만 감정 이용상태는 축사입니다. 공부상 용도와 현황, 허가·신고 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 회차 최저가는 504,547,000원으로 감정가 720,781,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 504,547,000원입니다. 그러나 같은 용도·입지·규모를 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.

유찰이 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 증가합니다. 이는 채권자의 배당 부족일 뿐 자동으로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 다만 축사·농지·경계 문제와 제한사항이 해소되는 것은 아니므로, 낮아진 최저가 자체보다 활용 가능성과 재매각 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 504,547,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 계산을 그대로 표시한 것입니다. 등기부상 2016.09.08 말소된 근저당권들이 배당 항목에 포함돼 있으므로 실제 배당순위를 의미한다고 단정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제 등도 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)

• 주위환경. 통영향교 북서측 인근으로 임야와 농경지가 혼재하는 산간농경지대이며 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 대상 토지와 인근까지 차량 출입이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 도로 조건. 토지 특성은 도로접면이 맹지로 표시돼 있으나 감정평가에는 차량 출입이 가능하다고 기재돼 있어, 실제 진입로의 위치와 법적 통행권원을 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 토지면적 1,392㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 전, 고지·부정형 토지로 표시돼 있습니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 일부 토지는 사방지 및 영농여건불리농지에 해당합니다.
• 설비. 기본적인 전기시설이 설치돼 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 집합건물보다 수요층이 제한되는 축사·농지 성격이고, 농취증·경계·진입로·이용규제 확인이 필요해 재매각 기간과 가격 변동성이 클 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전 확인. 목록 3·4에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 경계측량. 목록 1 건물이 죽림리 1095-1번지에 걸친 범위와 해당 부분의 사용권원을 확인하세요.
• 용도 확인. 연립주택 + 토지라는 사건 분류와 축사라는 실제 이용상태의 차이를 건축물대장·허가서류·현황으로 대조하세요.
• 진입로 확인. 토지 특성상 맹지 표시와 차량 출입 가능 평가가 함께 존재하므로 도로 지분, 통행승낙, 현황도로의 법적 성격을 확인하세요.
• 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 시설물 소유자를 조사하세요.
• 배당순위 재검증. 2016.09.08 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유를 등기부와 집행기록으로 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물의 구조·면적·경계와 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 유형 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 축사·토지의 개별 원가와 활용가치를 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 회차의 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수형 물건은 아닙니다. 하지만 사건상 용도와 실제 이용상태가 다르고, 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있으며 목록 3·4의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 돌려받지 못합니다.

여기에 생산관리지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 제한, 맹지 표시와 차량 출입 가능 평가의 차이, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 최저가 504,547,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이나, 경계·농취증·용도·진입로 확인이 완료돼야 비로소 입찰가격을 논할 수 있는 물건입니다.