창원지방법원 2025타경21297. 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근의 ‘삼성중공업협력업체복지기숙사’ 101동 1층 104호입니다. 감정평가상 이용 상태는 공동주택(기숙사)이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 물건입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2016년 2월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 협력회사 복지기숙사 관리사무소와 농협은행의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
그러나 권리 소멸과 현장 인도는 별개입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 폐문·부재로 내부 조사도 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차보증금 인수는 현재 산정상 0원이더라도, 실제 점유자와 사용 관계는 입찰 전에 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 제101동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 피솔길 147 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(기숙사) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 강윤호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 470,489,188원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2016년 2월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 채무자는 강윤호입니다. 이 근저당권은 본건 104호뿐 아니라 같은 101동의 204호·304호·404호와 공동담보로 설정되어 있습니다.
2018년 협력회사 복지기숙사 관리사무소 가압류 15,928,510원, 2025년 농협은행 가압류 381,877,526원과 2025년 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 채권자들에게 발생하는 미배당금은 매수인이 인수하는 보증금이나 담보권이 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 인수 0원과 명도 안전은 다르다
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 |
| 내부 확인 | 폐문·부재로 내부 조사 불가 |
| 명시 인수권리 | 해당 사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당 사항 없음 |
임차인 신고나 배당요구 자료에 기초해 산정된 인수 보증금은 없습니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 낙찰가 55,300,000원 + 인수 0원 = 55,300,000원입니다.
다만 현장조사 단계에서 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 점유자가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 관리사무소와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사용 주체와 인도 가능성을 재확인해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 79,000,000원의 70%인 55,300,000원입니다. 인수액이 없어 최저가 낙찰 시 실질취득액도 55,300,000원이지만, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 1,543,901,436원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 1,560,192,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 1,571,596,782원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당금은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 공동주택 중 기숙사로 이용되고 있으며, 실거래 비교 기준과 내부 상태가 확인되지 않았기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.5% 추정) | - | 1,395,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 53,904,600원 |
| 2. 가압류 · 협력회사 복지기숙사 관리사무소 | 15,928,510원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 381,877,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,597,806,036원 중 채권자 예상배당은 53,904,600원이며 예상 미배당액은 1,543,901,436원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 매수인 인수액이 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근에 위치하며, 주변은 공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(기숙사)으로 이용 중입니다. 대지권의 목적 토지도 기숙사용 건부지로 이용됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 본타일, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지이며 북동측으로 포장도로가 있습니다. 토지면적은 27,324㎡, 공시지가는 291,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 중로2류·소로2류와 접하거나 저촉되고, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼성중공업 인근 기숙사라는 이용 특성이 있어 일반 주거용 물건과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 현장 방문과 관리사무소 확인으로 실제 점유자와 사용 주체를 확인하세요.
- 전입 관계 확인. 점유자가 있다면 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부 상태를 확인하지 못한 감정입니다. 수리 범위와 설비 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당이 104호·204호·304호·404호에 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 채권 잔액과 다른 담보 물건의 진행 상태를 확인하세요.
- 기숙사 수요 확인. 감정평가상 공동주택(기숙사) 이용 물건입니다. 실제 임대수요, 사용 방식과 향후 매각 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 관리 관련 채권 확인. 협력회사 복지기숙사 관리사무소 명의의 15,928,510원 가압류가 있으므로 채권의 성격과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 55,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 기숙사·다세대 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 같은 말이 아니다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 55,300,000원으로 계산됩니다.
하지만 가격과 현장은 보수적으로 봐야 합니다. 기숙사로 이용되는 다세대 물건이고, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 최저가를 비교할 실거래 기준도 없습니다. 따라서 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 점유·내부·수요 조사는 필수. 이 세 가지를 확인한 뒤에야 55,300,000원이 적정한 입찰 기준인지 판단할 수 있습니다.