인수권리는 없지만, 기숙사 점유·가격 검증이 먼저 — 거제 협력업체복지기숙사 304호

창원지방법원 2025타경21297. 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근에 있는 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 3층 304호입니다. 등기상 물건종류는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택(기숙사)입니다. 감정가 80,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다.

권리구조의 중심은 2016.02.19. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 근저당은 본건 304호뿐 아니라 같은 동 104호·204호·404호도 함께 묶은 공동담보입니다. 이후 설정된 관리사무소와 농협은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 협력회사 복지기숙사 관리사무소 가압류 15,928,510원과 농협은행 가압류 381,877,526원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.

② 가격 판단 — 30% 할인만으로는 부족하다

현재 최저매각가 56,000,000원은 감정가 80,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 24,000,000원 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 협력업체 복지기숙사로 이용되는 다세대이므로, 일반 주거용 다세대나 아파트 거래가를 그대로 대입하기 어렵습니다.

유찰이 반복되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 계산일 뿐, 기숙사 호실의 실제 매매가치·임대수요·재매각 가능성을 보여주는 지표는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

총 채권액 1,597,806,036원 중 채권자 예상배당은 54,592,000원이고, 예상 미배당액은 1,543,214,036원입니다. 중소기업은행 근저당은 여러 호실을 묶은 공동담보이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근에 있으며, 주위는 공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
• 이용상태. 일반 아파트가 아니라 공동주택 형태의 기숙사로 이용 중입니다. 실제 운영 방식과 입주 대상, 개별 호실의 처분·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 본타일 등, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사지의 2필 일단 부정형 토지를 기숙사용 건부지로 이용하며, 북동측으로 포장도로가 있습니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 중로2류·소로2류와 접하거나 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 삼성중공업 협력업체 기숙사라는 특정 이용형태 때문에 일반 주거용 물건보다 매수·임차 수요의 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현장 폐문·부재로 점유와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 관리사무소, 현장 방문 및 원본 현황조사를 통해 실제 사용자를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능해 공부·외부관찰·인근 유사 물건의 통상 상태를 참고했습니다. 내부 훼손과 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 기숙사 운영 조건. 개별 호실의 독립 사용, 임대 대상, 관리규약, 출입 방식과 기숙사 운영 지속 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 채권최고액 1,200,000,000원은 104호·204호·304호·404호 공동담보입니다. 관련 호실의 경매·변제 진행을 함께 확인하세요.
• 관리사무소 채권 확인. 협력회사 복지기숙사 관리사무소가 15,928,510원 가압류를 설정했습니다. 가압류 원인과 현재 관리비·사용료 정산 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 같은 기숙사의 실제 매매·임대 사례와 예상 공실기간을 조사하세요.
• 부대비용 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 명도·수리비와 취득 관련 비용은 실질취득비에 별도로 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리”와 “좋은 매입”은 다르다

이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액도 56,000,000원으로 계산됩니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 기숙사라는 용도와 확인되지 않은 점유·내부 상태입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 정리되지만 가격·점유·환금성은 아직 검증 전. 실제 기숙사 수요와 운영 조건, 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.