53,900,000원
창원지방법원 2025타경21297. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(기숙사)이고, 4층 철근콘크리트구조 건물의 4층 물건입니다. 소유자 강윤호 명의의 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 협력회사 복지기숙사 관리사무소와 농협은행주식회사의 가압류가 순차로 등기됐고, 중소기업은행의 임의경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다.
말소기준인 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이지만, 이 근저당권은 본건과 같은 건물의 104호·204호·304호가 함께 기재된 공동담보입니다. 따라서 채권최고액 전체를 본건 404호의 실제 부담액으로 보아서는 안 됩니다. 현재 회차 배당계산에서는 매각대금 53,900,000원 중 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 피솔길 147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(기숙사) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 외벽 본타일 등 · 내벽 벽지도배 및 일부 타일 등 · 새시창호 |
| 소유자 | 강윤호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 470,489,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.02.19. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 협력회사 복지기숙사 관리사무소의 가압류, 농협은행주식회사의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 기재된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 77,000,000원, 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%로 내려왔고, 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 같은 53,900,000원입니다.
그러나 동일하거나 유사한 물건의 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 높은지, 낮은지를 교차 검증할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 일반 공동주택이 아닌 기숙사이고, 주위가 공장·농경지·자연림이 혼재한 지역이므로, 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 52,529,800원 | 1,147,470,200원 |
| 갑구 3번 가압류 · 협력회사 복지기숙사 관리사무소 | 15,928,510원 | 0원 | 15,928,510원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 381,877,526원 | 0원 | 381,877,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 총 채권액은 1,597,806,036원, 채권자 예상배당은 52,529,800원, 총 미배당은 1,545,276,236원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 1,545,276,236원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 1,561,155,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 1,572,270,434원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(기숙사)으로 이용 중이며, 대지권의 목적인 토지는 기숙사용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형 토지이며, 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류 및 소로2류와 접하며, 공시지가는 291,800원/㎡입니다.
- 설비. 소화전설비, 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 기숙사 이용 물건이고 실거래 자료가 없어, 수요층과 매각 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부 조사도 이루어지지 않았으므로, 관리사무소와 현장을 통해 점유자와 사용 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부를 조사하지 못해 공부·외부관찰·인근 유사 물건의 통상적 상태를 참작한 감정입니다. 수리 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당권은 본건 외 104호·204호·304호가 기재된 공동담보입니다. 공동담보의 진행 상황과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 기숙사 수요 조사. 삼성중공업 서측 입지와 공동주택(기숙사) 이용 특성을 고려해 기업체 숙소 수요, 일반 주거 전환 가능성, 매매·임대 수요를 현지에서 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 인근 기숙사·다세대 매물, 임대료와 수익률, 최근 낙찰 사례를 별도로 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 협력회사 복지기숙사 관리사무소의 가압류가 등기돼 있으므로 관리비 등 실제 미납 내역과 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 감정가는 77,000,000원, 현재 최저가는 53,900,000원이지만 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 이용상태는 공동주택(기숙사)이고, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·내부 상태·기숙사 수요는 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.