서울남부지방법원 2025타경12945. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 제4층 제405호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 114,000,000원, 현재 최저매각가는 58,368,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 51% 수준이라는 데 있지 않습니다. 낙찰가보다 큰 123,000,000원 임차보증금과 그 미배당분을 누가 부담하는지가 권리분석의 전부에 가깝습니다.
임차권은 2020년 7월 24일 주민등록을 갖췄고 확정일자는 2020년 6월 15일입니다. 말소기준인 2021년 8월 9일 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 58,368,000원을 기준으로 집행비용 1,450,624원을 제외한 56,917,376원이 배당되면, 보증금 부족분은 66,082,624원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금에 가까운 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제405호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.331㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건 내 제4층 제405호 · 사용승인 2011.11.10 |
| 소유자 | 최혜윤 · 2020.05.04 매매 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 58,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,574,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 정리
말소기준은 2021.08.09 영등포구 압류입니다. 이보다 앞선 2020.07.24 주민등록을 갖춘 임차권은 대항력이 있어 일반적인 매각이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 — 보증기관 승계 신고, 실제 임차인 0명
| 명의자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 123,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 임차권등기상 임대차계약일은 2020.06.13, 확정일자는 2020.06.15, 주민등록일은 2020.07.24, 점유개시일은 2020.07.25이며, 2022.09.07 임차권등기가 접수되었습니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 적용 시 가격 차이는 크지만 시장은 하락 중
헤렌어반의 유사 면적 실거래 12건 평균은 122,358,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2024.09의 110,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -8.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.20㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 13.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 13.33㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,833,333원 |
특별매각조건이 그대로 적용되어 실질 인수가 0원이면 실질취득액은 현재 최저가 58,368,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 50.8%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 가격 차이는 분명 크지만, 최근 거래 추세가 -8.0%라는 점과 3회 유찰 이력을 무시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,450,624원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 123,000,000원 | 56,917,376원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 129,574,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한국토지주택공사 임차보증금 부족분은 66,082,624원입니다. 그러나 본건은 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,368,000원 | 66,082,624원 |
| 4회 유찰 시 | 46,694,400원 | 77,546,099원 |
| 5회 유찰 시 | 37,355,520원 | 86,716,879원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 이번 특별매각조건이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다. 따라서 회차 자체보다 특별매각조건의 효력이 이 사건의 가격 구조를 결정합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 지하철 1·5호선 신길역 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 13.331㎡입니다.
- 도로. 남측 약 5m, 동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구· 교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 헤렌어반은 147세대이며 최근 12개월 평균 거래가는 114,833,333원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -8.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 실질 인수 0원* 판단은 해당 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 것을 전제로 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.0%인 만큼 과거 평균 122,358,333원만 보고 시세를 높게 잡지 말고 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 110,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 환금성 점검. 전용 13.331㎡의 소형 도시형생활주택이며 현재까지 3회 유찰됐다는 점을 매도 시 유동성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 배당자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’가 아니라 ‘특별매각조건’을 사는 경매다
표면만 보면 보증금 123,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 58,368,000원보다 훨씬 커서, 현재 회차 미배당액 66,082,624원을 떠안는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 그 경우 낙찰가가 더 내려가도 총부담이 줄지 않아 “51% 할인”이라는 숫자는 의미가 없습니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 걸고 있습니다. 이 조건이 그대로 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 58,368,000원으로 내려갑니다. 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원보다 크게 낮은 수준입니다.
다만 최근 거래 추세는 -8.0%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 소형 도시형생활주택이라는 상품성과 세금 압류 6건도 확인해야 합니다. 결론적으로 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라, 특별매각조건이 실제로 매수인의 보증금 반환책임을 완전히 끊어 주는지 끝까지 확인할 수 있느냐입니다.
