실질취득 4,410만원, 최근 시세의 47.1% — 4명 점유와 말소기준 원본 대조가 승부처

창원지방법원 2025타경22011. 거제시 아주동 덕진3차휴먼빌 302동 3층 303호, 전용 74.994㎡ 아파트입니다. 감정가는 90,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저가는 44,100,000원까지 내려왔습니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 44,100,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 93,625,000원의 47.1%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래가격이 과거 거래보다 19.8% 하락한 흐름이므로 전체 실거래 평균 109,041,666원만을 기준으로 낙관해서는 안 됩니다. 이 물건은 하락 추세를 반영한 최근 시세와 비교해도 가격 차이가 크지만, 실제 입찰 판단은 점유관계와 말소기준 원문 확인까지 마친 뒤 내려야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이나 말소기준 원문 확인 필요

권리분석상 말소기준은 2007.05.03 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이보다 늦은 우리은행·국민은행 근저당권과 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

이 차이는 현재 전입자들의 대항력 결론을 뒤집지는 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2024년 이후로, 2007년뿐 아니라 2015년 설정 근저당보다도 늦습니다. 다만 말소기준 산정과 배당순위는 낙찰 후 권리정리의 핵심이므로 단순한 기록 차이로 넘길 수 없습니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 4명, 모두 후순위 전입

실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 확인된 보증금이 미상이어도 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 최저가는 낮다

덕진3차휴먼빌은 94세대, 2007.05.01 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 74.99㎡ 실거래는 12건이며, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 93,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 80,000,000원입니다.

전체 평균 109,041,666원은 2021년과 2022년의 125,000,000원~139,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단 기준으로는 높게 보일 수 있습니다. 실제로 최근 거래군은 이전 거래군보다 19.8% 낮아진 추세입니다. 따라서 최근 12개월 평균 93,625,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

총 채권액 7,210,400,000원 중 채권자 배당은 42,906,200원이며 미배당액은 7,167,493,800원입니다. 미배당 담보채권은 매수인이 떠안는 금액이 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 실질취득과 미배당

회차가 내려가면 선순위 담보채권의 미배당액은 늘어나지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 102,262,313원이나 현재 회차를 포함한 각 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아주초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설과 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층으로, PVC 창호와 개별난방·승강기·소화전·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측·남동측·북동측으로 왕복 2차로 도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 7~8미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로2류·중로3류 도로에 접합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준보전산지, 가축사육제한구역, 아주초등학교 및 병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부 관찰에 따른 통상적 이용상황으로 평가됐습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 확인. 2007년 국민은행 근저당의 변경·말소 이력과 말소기준 산정 결과를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
• 전입자 4명 점유 확인. 각 전입자의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 109,041,666원보다 최근 12개월 평균 93,625,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 거래보다 19.8% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 목표 매도가로 사용하지 마세요.
• 내부 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 수리 상태와 실제 구조를 현장에서 재확인하세요.
• 토지 지목 차이. 공부상 임야, 현황 대로 기재된 대지권 목적 토지의 관련 서류를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력적이지만 확인 절차를 생략할 수 없다

이 물건의 강점은 분명합니다. 2회 유찰된 최저가 44,100,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액이 최근 12개월 실거래 평균의 47.1%입니다. 최근 거래 흐름이 19.8% 하락했지만 최신 거래 80,000,000원과 최근 평균 93,625,000원 모두 실질취득액보다 높습니다.

반면 실제 점유자로 확인된 4명의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 2007년 국민은행 근저당에는 변경과 말소 기재가 함께 존재합니다. 현재 분석상 네 사람 모두 후순위 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원이지만, 말소기준권리 원문과 점유관계를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다. 결론은 가격은 유리, 권리와 명도는 확인 조건부입니다.