창원지방법원 2025타경22037. 통영시 광도면 죽림리 1571-31의 토지와 지하 1층·지상 9층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중이고, 주차타워·승강기·급배수·난방· 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정가 5,928,953,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 2,905,187,000원, 감정가의 49%입니다.
권리관계만 보면 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2014.01.28. 경남은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 실제 임차인은 2명으로, 전입일이 각각 2023.03.09.와 2024.11.18.이어서 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1571-31 · 경상남도 통영시 광도면 죽림5로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인일 2013.12.31. |
| 토지 | 대 621.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김성주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,928,953,400원 / 2,905,187,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사조흥저축은행 / 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 건물 내 주차타워 등은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 임차인은 인수되지 않는다
말소기준인 경남은행 근저당권 이후의 조흥저축은행 근저당권, 통영시 근저당권·압류, 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 여부와 무관하게 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조부기 | 미상 | 2024.11.18. | 1,000원 | 2025.12.19. 신청 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김방실 | 미상 | 2023.03.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘싸다’는 다른 말이다
현재 최저가 2,905,187,000원은 감정가 5,928,953,400원의 49%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 상업용 부동산 이므로 실제 임대수익, 공실, 영업시설 상태, 유지비와 매각 가능성이 가격을 좌우합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,905,187,000원 | 2,873,735,130원 | 10,143,412,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,033,630,899원 | 2,010,894,590원 | 11,006,252,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,423,541,629원 | 1,406,906,213원 | 11,610,240,937원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대규모 채권 미배당은 이 물건의 기존 담보구조가 매각가를 크게 웃돈다는 의미일 뿐, 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,905,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 31,451,870원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 4,488,000,000원 | 2,873,735,130원 |
| 3. 가압류 · 송지욱 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 진동농업협동조합 | 2,910,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 진북농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 김영민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당권 · 통영시 | 16,647,150원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 13,017,147,150원 중 예상배당은 2,873,735,130원이며, 미배당액은 10,143,412,020원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 각 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영소방서 북동측 인근으로 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다. 외벽은 화강석 및 강화유리, 내부는 인테리어와 타일 마감이며 새시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지설비, 주차타워와 승강기가 설치돼 있습니다. 일괄매각 대상이며 주차타워 등은 건물 평가에 포함됐습니다.
- 토지. 대 621.9㎡, 일반상업지역의 상업용 토지로 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 1,318,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류 및 소로1류에 접합니다.
- 경계 확인. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계는 전문적인 지적측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 숙박시설이 결합된 비표준 상업용 물건이고 2회 유찰됐습니다. 매수층과 금융조달 여건이 주거용 부동산보다 제한될 수 있어 할인율보다 현금흐름 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 단정 금지. 최저가가 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 실제 임대관계 확인. 임차인 2명의 점유부분이 미상이고 김방실의 보증금·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 층별 점유자와 계약서를 직접 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 두 임차인은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 실제 퇴거 협의와 인도 절차에 필요한 시간과 비용은 별도입니다.
- 숙박·근린 운영현황 확인. 층별 실제 용도, 공실, 임대료, 영업 상태와 관련 설비의 정상 작동 여부를 확인해 수익가치를 다시 계산해야 합니다.
- 주차타워 점검. 주차타워는 건물 평가에 포함돼 있으므로 작동 상태와 유지·수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 경계·점유·진입 관계를 확인하고 필요한 경우 전문적인 지적측량을 검토해야 합니다.
- 세금 원본 대조. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 등기·배당자료 대조. 설정과 말소가 반복된 근저당권이 있으므로 현재 유효 권리와 실제 채권 잔액을 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 자료에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 가격 안전까지 뜻하지 않는다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리와 임차인 전입은 후순위이고, 매수인이 인수할 권리나 임차보증금은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 운영성에 있습니다. 근린생활시설·숙박시설 복합 건물이고 이미 2회 유찰됐으며, 비교 실거래 자료도 없습니다. 토지 경계는 전문적인 확인이 필요하고, 임차인의 실제 점유부분과 일부 보증금도 확인해야 합니다.
따라서 감정가 49%라는 숫자를 곧바로 저가 매수 기회로 해석하기보다, 현재 최저가 2,905,187,000원을 기준으로 실제 임대수익·공실·설비 수선비·명도비·환금성을 반영한 별도의 수익가치 계산이 선행돼야 합니다. 권리는 소멸형이지만 가격은 검증형. 이 물건은 할인율보다 현장 실사와 현금흐름 검증이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
