창원지방법원 2025타경22076. 거제시 옥포동 에스코빌3 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 감정가는 21,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 10,290,000원까지 내려왔습니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원으로 계산돼, 임차보증금 승계형 사건은 아닙니다.
다만 등기 이력을 시간순으로 보면 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 2009년 국민은행 근저당은 2011년 해지로 말소됐고, 2015년 거제축산업협동조합 근저당과 당시의 가압류·압류는 2022년 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 남대호가 2022년 경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 새로 발생한 권리는 2025년 경남신용보증재단 가압류와 이를 본압류로 전환한 강제경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 526-6 에스코빌3 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설(사무소) · 전용 16.98㎡ · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 남대호 (2022.01.07 임의경매로 인한 매각, 2022.01.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 10,290,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남신용보증재단 / 41,822,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권 취득 전 권리와 이후 권리를 분리해야 한다
현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2025.03.07 경남신용보증재단의 가압류 42,314,985원과 2025.10.16 강제경매개시결정입니다. 이 가압류가 본압류로 이행된 형태이므로 현재 사건의 권리 판단은 2022년 경매 매각으로 정리된 과거 담보권과 분리해 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 30.7%만 보고 싸다고 말할 수 없다
에스코빌3에서 확인되는 실거래는 2025년 6월의 33,500,000원 한 건입니다. 그러나 거래 물건의 전용면적은 31.1㎡이고 경매 대상은 16.98㎡로, 동일 면적의 직접 비교 사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 31.1㎡ | 5 | 33,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.1㎡ | 1건 | 33,500,000원 |
최저가 10,290,000원은 이 실거래가의 30.7%에 해당하지만, 대상 면적이 일치하지 않고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 비율은 가격 차이를 보여주는 참고값일 뿐, 경매 대상이 최근 시세보다 69.3% 저렴하다는 의미로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 585,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,000,000원 | 9,704,780원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 2,660,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 | 505,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 205,367,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 36,898,419원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 8. 가압류 · 김기성 | 34,365,582원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 41,822,091원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,314,985원 | 0원 |
| 11. 강제경매 · 경남신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 10,290,000원 중 집행비용 585,220원과 국민은행 근저당 배당 9,704,780원이 반영돼 있으며, 채권 미배당액은 4,736,063,753원입니다. 다만 과거 말소된 권리가 배당 항목에 포함돼 있어 실제 배당관계는 법원 기록과 재대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 10,290,000원 | 9,704,780원 | 4,736,063,753원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 7,203,000원 | 6,673,346원 | 4,739,095,187원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 5,042,100원 | 4,551,342원 | 4,741,217,191원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액은 41,822,091원이며, 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 채권 미배당 규모가 크다는 사실과 낙찰자의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설인 사무소입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 실거래나 세대수만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 입지. 옥포국제시장 서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·상업시설·공동주택이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 1층 101호이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 476.8㎡, 세로장방형 완경사지의 주상용 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 900,100원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모에 최근 실거래가 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않아, 매수 후 재매각 가격을 산정하기가 쉽지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2009년 국민은행 근저당의 2011년 말소와 2015년 거제축산업협동조합 근저당의 2022년 말소를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 예상배당에 과거 말소 권리가 포함돼 있으므로 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역에서 현재 채권자를 확정하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소이므로 현황 용도, 영업 가능 업종, 전입 가능 여부를 주거용 물건과 분리해 검토하세요.
- 실거래 오판 금지. 33,500,000원 거래는 전용 31.1㎡로 대상 16.98㎡와 다릅니다. 30.7%라는 비율을 그대로 할인율로 사용하지 마세요.
- 임대수익 검증. 1층 초소형 사무소의 실제 보증금·월세·공실기간과 공용관리비를 현장에서 조사하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 낙찰·변경·유찰 여부와 다음 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격과 싼 가격은 다르다”
이 물건은 임차인 보증금이나 존속 권리의 승계액이 0원으로 계산된다는 점에서는 단순합니다. 과거 대규모 근저당과 가압류도 2022년 경매 매각 전후로 정리된 이력이 확인됩니다. 다만 예상배당에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어, 권리와 배당의 원본 대조 없이는 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
가격 역시 감정가의 49%, 최근 실거래의 30.7%라는 표면적 할인율만 볼 사안이 아닙니다. 비교 거래는 31.1㎡이고 대상은 16.98㎡이며, 거래 표본도 한 건뿐입니다. 18세대 규모의 초소형 1층 사무소라는 용도와 환금성을 고려하면 권리상 인수는 0원이나 가격 판단은 보류가 적절합니다. 현장 임대료와 동일 용도·동일 면적 거래를 확보한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.