79,800,000원
창원지방법원 2025타경22100. 거제시 고현동 동문천로 55에 있는 공동주택의 7층 703호입니다. 현재 소유자는 김지애이며, 2016년 9월 30일 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 151,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정이 등기됐으므로 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다.
점유자는 정채윤 1명으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025년 11월 17일 접수됐습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유가 계속되고 있다면 인도 협의나 명도 절차는 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 212-4, 208-25 · 경상남도 거제시 동문천로 55 · 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 · 9층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김지애 (2016.09.30. 거래가액 240,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 118,821,377원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 전입, 인수 0원
말소기준권리는 2016.09.30. 국민은행 근저당권입니다. 임차인 정채윤의 전입일은 2025.03.13.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차인의 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정채윤 | 전부 | 2025.03.13. 2025.11.17. | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 79,800,000원으로 감정가 114,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수가 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 79,800,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 그랜드하우스는 2016.02.02. 사용승인된 26세대 규모이며, 비교 대상으로 제시된 면적은 53.58㎡입니다. 대상 물건과의 면적 일치가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 77,963,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 151,200,000원 중 77,963,600원이 배당되고, 73,236,400원이 미배당됩니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 73,236,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 96,745,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 113,201,836원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 계룡중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트와 석재붙임, 내부는 벽지와 타일, 창호는 샷시창호로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 12m, 동측 약 8m 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 포함됩니다. 공시지가는 908,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
- 환금성. 26세대 규모로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있으므로 동일 건물과 인근 공동주택 거래를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 공동주택의 최근 실거래와 매물 호가를 대조하세요.
- 면적 대조. 비교 대상으로 확인된 53.58㎡와 대상 물건의 전유면적이 일치하는지 집합건축물대장과 감정평가서 원문으로 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 정채윤의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 실제 점유 상황은 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인의 점유가 유지되고 있다면 인도명령 신청과 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 고려하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 하자 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016년 국민은행 근저당이고, 실제 임차인 정채윤은 2025년에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 79,800,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래가 없고, 대상 물건과 비교 면적의 일치도 확인되지 않았습니다. 26세대 규모와 내부 미확인 상태까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기는 어렵습니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 현장과 최근 거래 확인 후 결정입니다.
