창원지방법원 2025타경22107. 거제시 상동동 ‘벽산이-솔렌스힐3차’ 301동 3층 303호, 전용 59.8862㎡ 아파트입니다. 소유자 박창욱은 2021년 6월 10일 거래가 149,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 주요 부담은 2023년 3월 17일 우리은행 근저당권 100,650,000원과 2024년 4월 16일 오기열·김은지의 가압류 20,000,000원입니다.
주의할 점은 등기 이력의 선후관계입니다. 2015년 6월 1일 설정된 국민은행 근저당권 12,000,000원은 2021년 1월 25일 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리를 기준으로 보면 2023년 3월 17일 우리은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 2024년 3월 4일 전입한 임차인 박준환은 그보다 후순위입니다. 매각으로 우리은행 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정은 소멸하고, 임차인의 보증금이 확인되지 않더라도 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 제301동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8862㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박창욱 (2021.06.10. 거래가 149,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 23,327,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 벽산e-솔렌스힐3차 · 506세대 · 2015.03.30. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 우리은행 근저당
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준환 · 전부 | 2024.03.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박준환의 전입일은 2023년 3월 17일 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖추지 못했고, 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 회수액은 확정하기 어렵지만, 이는 임차인의 배당 문제일 뿐 매수인의 승계 문제로 이어지지는 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8,050만원은 최근 평균의 75%
같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건은 93,000,000원~116,000,000원에 분포하고, 평균은 107,291,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 105,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 80,500,000원으로, 최근 12개월 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 19 | 116,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 19 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 107,291,666원 |
감정가 115,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높지만, 1회 유찰된 현재 가격은 실거래 최저 93,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 승계가 없어 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 80,500,000원이며, 현재 회차에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,849,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 100,650,000원 | 66,651,000원 |
| 3. 가압류 · 오기열·김은지 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 채권자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 132,650,000원 중 78,651,000원이 배당되고 미배당액은 53,999,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 국민은행 근저당권은 등기상 2021.01.25. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당표에서의 반영 여부를 원본과 대조해야 합니다. 이 대조 결과와 관계없이 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 승계하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제상동초등학교 남측 인근에 위치하며 주변에는 아파트, 상가, 임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측과 동측의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·난방·각층 소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 현장에서 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 506세대 단지에서 최근 12개월 동일 평형 거래 12건이 확인되지만, 경매물건은 평균 5.7회 유찰돼 일반 매매시장과 경매시장의 온도 차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015년 국민은행 근저당권의 2021년 말소 여부와 2023년 우리은행 근저당권의 현존 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 임차인 명도. 박준환이 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 거주 여부, 연락 가능성, 인도명령과 이사 협의 비용을 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 가격 기준. 인수액이 없어 실질취득은 입찰가와 같습니다. 최근 12개월 평균 107,291,666원과 최신 거래 105,000,000원을 기준으로 총투입비를 비교하세요.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.7회, 낙찰률 0.0%를 감안해 단기 매각을 전제로 한 공격적인 수익 계산은 피하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성을 관리사무소와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 할인폭의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 매수인 관점에서 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 박준환 1명이고, 전입일이 현존 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없으므로 실질취득액은 낙찰가와 같은 80,500,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 107,291,666원의 75.0%로 시세 아래입니다. 다만 내부를 확인하지 못했고 임차인 명도가 남아 있으며, 단지 경매물건 평균 5.7회 유찰·낙찰률 0.0%라는 지표가 약한 경매 수요를 보여줍니다. 결론은 권리와 가격은 합격권, 내부 상태와 환금성은 조건부입니다. 현장 확인과 명도비·수리비를 포함한 총투입비가 최근 거래 범위 안에 남는지가 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
