82,600,000원
창원지방법원 2025타경22116. 거제시 아주동 거제경동리인타워 12층 1201호로, 매각물건명세서와 감정 이용상태상 숙박시설·생활숙박시설입니다. 주식회사아라이피에스가 2018년 소유권을 이전받았고, 2019년 주식회사벽산 앞으로 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 두 차례 재산보전처분과 말소, 선행 경매의 취하, 중소벤처기업진흥공단과 신용보증기금의 대규모 가압류가 이어진 뒤 현재 경매가 다시 개시된 구조입니다.
권리 순서만 보면 말소기준 이후 등기는 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 투자 판단은 권리 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 점유자는 현황 파악 당시 폐문·부재였고 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 가격을 검증할 동일 건물 또는 유사 호실의 실거래 비교표본이 없어, 감정가 대비 할인율과 과거 거래가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1691-1 거제경동리인타워 12층 1201호 도로명: 경상남도 거제시 아주1로4길 11 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(생활숙박시설) · 철근콘크리트구조 37층 건물 내 12층 1201호 |
| 이용상태 | 숙박시설로 추정 · 점유자 폐문·부재로 외부관찰 및 주위탐문에 따라 파악 |
| 소유자 | 주식회사아라이피에스 (2018.09.20 소유권이전 · 등기상 거래가액 121,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사벽산 / 32,634,435원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.26 주식회사벽산 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.06.26 주식회사벽산 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2025년 두 차례 등기된 재산보전처분은 각각 2025.06.20과 2025.07.17 말소됐고, 2025.07.18 개시된 선행 임의경매도 2025.08.12 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 가격 검증 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 118,000,000원의 70%인 82,600,000원입니다. 등기에는 현 소유자의 거래가액 121,600,000원이 기재돼 있지만, 이는 2017.02.10 매매를 원인으로 2018.09.20 등기된 과거 가격입니다. 현재의 시장가치를 직접 보여주는 최신 비교거래로 사용할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 기준일·내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 거래가액 | 2017.02.10 매매 · 2018.09.20 소유권이전 | 121,600,000원 |
| 감정가 | 경매 감정 기준 | 118,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 · 감정가의 70% | 82,600,000원 |
| 실질취득 | 최저가 82,600,000원 + 인수 0원 | 82,600,000원 |
최저가는 등기상 과거 거래가액의 약 67.9%, 감정가의 70%입니다. 그러나 생활숙박시설의 현재 거래가격을 확인할 실거래 표본이 없으므로 이 수치만으로 시장가보다 낮다고 결론 낼 수 없습니다. 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근 유사 생활숙박시설의 실제 매매·임대·운영 상태를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,886,800원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사벽산 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 446,388,314원 | 30,713,200원 | 415,675,114원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 304,248,589원 | 0원 | 304,248,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 800,636,903원 | 80,713,200원 | 719,923,703원 |
집행비용 1,886,800원을 제외한 80,713,200원이 채권자에게 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 채권계산서와 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 아주초등학교 북서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·상업용시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 37층 건물 중 12층이며, 외벽은 석재 및 타일 붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·점유. 숙박시설로 추정되며 점유자의 폐문·부재로 내부 상태와 실제 이용관계를 직접 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상입니다.
- 토지·도로. 토지는 2,691.1㎡이며 북서측·남서측·남동측으로 포장도로가 소재합니다. 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 용도, 미상인 점유·임대관계, 현재 실거래 비교표본 부재를 함께 고려해 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 여부 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 숙박시설을 가리킵니다. 아파트로 전제하지 말고 집합건축물대장과 관련 원본을 대조하세요.
- 점유자 확인. 현황 파악 당시 폐문·부재였습니다. 실제 점유자, 사용 형태, 열쇠 인수 가능 여부와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입·사업자등록·숙박 운영 및 현장 점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 같은 건물·인근 유사 생활숙박시설의 최신 거래가격과 임대·운영 상태를 대조하세요.
- 배당 원본 확인. 신청 청구액 32,634,435원과 예상배당의 근저당 기준액 50,000,000원이 다릅니다. 채권계산서와 배당요구종기를 확인하세요.
- 관리비·운영비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 현재 시설 관리 및 운영 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 실제 낙찰·유찰·변경 여부는 법원 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 미확인”
말소기준인 2019년 주식회사벽산 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 정리된 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 생활숙박시설이라는 용도와 확인되지 않은 점유·임대관계, 그리고 시세 검증 부재입니다. 현재 최저가는 82,600,000원으로 감정가의 70%지만, 최신 실거래 비교 없이 이를 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 채권자 미배당 719,923,703원은 낙찰자가 인수하는 금액은 아니지만, 소유 법인의 재산보전처분과 대규모 가압류 이력은 현장 관리 및 인도 상태를 더욱 꼼꼼히 살펴야 할 이유가 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 입찰 판단은 용도·점유·현재 시세 확인 후입니다.