창원지방법원 2025타경22140. 거제시 고현동 동헌아파트 101동 1층 104호, 전용면적 59.64㎡ 아파트입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유자와 전입세대 확인은 별도로 필요합니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 76,833,333원보다 낮습니다. 하지만 전체 12건 평균 91,166,666원에는 2022년 130,000,000원과 105,000,000원, 2023년 105,000,000원과 103,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 전체 평균 대비 60.7%보다 최근 12개월 평균 대비 72.0%, 최신 거래 85,000,000원, 그리고 -27.2%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 994 동헌아파트 제101동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.64㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김용수 (2018.07.17 증여, 2018.07.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 62,274,227원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 동헌 · 180세대 · 사용승인일 1996.12.05 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권과 말소 이력을 구분한다
등기부에는 1997년 한국주택은행 근저당과 2012년부터 2014년까지 설정된 신현농업협동조합 근저당들이 나타나지만, 각각 2004.06.18과 2015.09.10에 말소된 이력이 있습니다. 현재 효력이 남은 담보권 중 가장 앞선 권리는 2018.07.31 한화생명보험 주식회사 근저당 87,600,000원입니다. 그 이후의 하청농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인폭보다 하락 추세를 먼저 본다
동헌아파트 동일 면적 59.64㎡의 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래는 6건으로 평균 76,833,333원이며, 최신 거래는 2026.07의 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.64㎡ | 7층 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 11층 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 59.64㎡ | 11층 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 7층 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 9층 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 6층 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 59.64㎡ | 12층 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 59.64㎡ | 2층 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 59.64㎡ | 8층 | 103,000,000원 |
| 2022.03 | 59.64㎡ | 11층 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 59.64㎡ | 14층 | 105,000,000원 |
| 2022.01 | 59.64㎡ | 15층 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 6건 | 76,833,333원 |
| 전체 평균 | 59.64㎡ | 12건 | 91,166,666원 |
현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 76,833,333원의 72.0%로, 최근 거래가격 아래에 있습니다. 최신 거래 85,000,000원과 최근 12개월 최저 거래 63,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상 호수는 1층이고 최근 12개월 비교 거래는 6층·7층·9층·11층에서 이뤄졌습니다. 층 차이와 내부 상태를 확인하지 않은 채 평균 거래가를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 3. 근저당 · 신현농업협동조합 | 39,000,000원 | 33,104,600원 |
| 4. 근저당 · 신현농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신현농업협동조합 | 18,600,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한화생명보험 주식회사 | 87,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하청농업협동조합 | 36,050,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 226,050,388원 중 예상배당은 53,904,600원, 미배당은 172,145,788원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 172,145,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 188,437,168원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 199,841,134원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 중곡초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 주택과 상가가 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 평지이며 북측·서측·남측 도로와 접합니다. 토지면적은 5,369.4㎡이고 공시지가는 887,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 180세대 단지로 최근 12개월 동일 면적 거래는 6건입니다. 다만 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰 기록은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 1997년 및 2012년부터 2014년까지의 근저당 말소 여부와 2018.07.31 한화생명보험 근저당의 현재 효력을 최신 등기 원본으로 확인하세요.
- 배당표 대조. 배당 시뮬레이션에 말소 이력이 있는 근저당이 포함돼 있으므로 법원의 채권계산서와 배당순위 원본을 대조하세요.
- 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문과 현장 점유자를 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 최근 12개월 비교 거래는 6층부터 11층에 분포합니다. 1층의 채광·소음·사생활·습기와 내부 수리 상태를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 91,166,666원보다 최근 12개월 평균 76,833,333원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 체납 비용 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 당해세·집행비용 등 실제 추가비용을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가는 55,300,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 76,833,333원의 72.0%이고, 신고된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액이 없는 구조입니다.
그러나 전체 평균 91,166,666원은 과거 고가 거래의 영향을 받고 있으며, 최근 거래 추세는 -27.2%입니다. 대상 호수도 최근 비교 거래보다 낮은 1층입니다. 여기에 감정서상 임대관계 미상, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 이력의 불일치까지 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 권리는 접근 가능, 가격은 최근 시세와 1층 상태를 반영해 보수적으로입니다.
