창원지방법원 2025타경22147. 거제시 상동동 덕산3차베스트타운 308동 6층 602호, 전용 59.5141㎡ 아파트입니다. 감정가는 79,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 55,300,000원입니다. 현 소유자 김성진은 2017년 146,000,000원에 취득했으며, 같은 날 농협은행 명의로 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 60,465,450원을 청구하며 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기부 앞부분에는 2004년 국민은행 근저당권과 삼성중공업 전세권이 큰 금액으로 기재돼 있지만, 각각 2010.12.27. 해지와 2010.12.23. 혼동을 원인으로 이미 말소됐습니다. 2016년 농협은행 근저당권도 2017.04.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 과거 말소된 권리가 아니라 2017.04.12. 설정된 농협은행 근저당권이며, 이후 한국주택금융공사로 승계된 동일 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 제308동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5141㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 6층 |
| 소유자 | 김성진 (2017.04.12. 거래가 146,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 60,465,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 930세대 / 2004.11.23 |
① 권리 흐름 — 과거 대형 권리는 이미 말소
현재 말소기준권리는 2017.04.12. 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025.02.20. 한국주택금융공사로 확정채권이 양도됐으나, 근저당권의 순위와 동일성은 그대로 이어집니다. 2023년 연초농업협동조합 가압류 4,737,820원과 2024년 신한카드 가압류 8,664,258원은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 저점 대비 여유는 300,000원
덕산3차베스트타운 동일 면적 59.51㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 64,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월 60,000,000원, 실거래 범위는 55,000,000원~73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.51㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.51㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 59.51㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.51㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 59.51㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.02 | 59.51㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.51㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.51㎡ | 12건 | 64,083,333원 |
인수액이 없으므로 현재 최저가 55,300,000원이 곧 실질취득금액입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 8,783,333원 낮고, 최신 거래 60,000,000원보다 4,700,000원 낮습니다. 평균과 최신 거래만 비교하면 가격상 여유가 있습니다. 그러나 2026년 7월 5층 거래가 55,000,000원이어서 현재 최저가는 실거래 저점보다 300,000원 높습니다. 따라서 “평균보다 싸다”는 사실만으로 큰 폭의 저가 매수라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 60,465,450원 | 53,904,600원 |
| 2. 가압류 · 연초농업협동조합 | 4,737,820원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 8,664,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 53,904,600원이 말소기준 근저당권을 승계한 한국주택금융공사에 배당되는 구조입니다. 신청채권도 전액 충족되지 않고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 2010년에 말소된 국민은행 근저당권과 삼성중공업 전세권, 2017년에 말소된 종전 농협은행 근저당권은 현재 배당·인수 대상에서 제외됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동교차로 남측 인근으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 간선도로변 근린생활시설, 후면 임야가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 자유롭고, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 북측에 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2004.11.23.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 북측 하향 완경사이나 동별 지면은 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당하고 일부 토지는 중로2류와 접하거나 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 환금성. 930세대 단지이고 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 최근 거래금액이 55,000,000원부터 73,000,000원까지 분산돼 층·상태별 가격 차이를 세밀하게 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 점유 개시 시점을 원본 자료로 다시 확인하세요.
- 말소등기 원본 대조. 2004년 국민은행 근저당권과 삼성중공업 전세권의 2010년 말소, 2016년 농협은행 근저당권의 2017년 말소 여부를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 응찰가 상한. 최저가 55,300,000원이 최근 실거래 최저가보다 300,000원 높습니다. 경쟁으로 가격이 오르면 저점 대비 가격 메리트는 즉시 사라집니다.
- 동일층 비교. 같은 면적 6층 거래는 2026년 2월 62,000,000원입니다. 본건의 내부 상태와 수리 필요성을 확인해 해당 거래와의 차액을 실제 비용으로 검증하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 체납관리비와 난방·급배수·승강기, 창호·내부 마감 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 38,710,000원, 3회 유찰 시 27,097,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차 입찰과 추가 유찰 대기의 가격 차이를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 상한선이 중요하다”
이 물건의 권리구조는 과거 등기만 보고 겁먹을 필요가 없습니다. 2004년 국민은행 근저당권과 삼성중공업 전세권은 2010년에 말소됐고, 현재 기준권리는 2017년 농협은행 근저당권을 한국주택금융공사가 승계한 것입니다. 후순위 가압류까지 매각으로 소멸하므로 계산상 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 79,000,000원에서 55,300,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 64,083,333원보다 낮습니다. 그러나 최근 실거래 최저가가 55,000,000원이므로 현재 최저가는 저점보다 300,000원 높습니다. 즉 평균 대비 할인은 있으나 저점 대비 큰 안전마진은 없는 가격입니다. 권리분석은 합격권이지만, 점유 상태와 수리비를 확인하지 않은 채 경쟁가를 높이면 가격 장점이 빠르게 사라집니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실거래 저점과 비용을 반영한 응찰가 상한입니다.
