140,700,000원
창원지방법원 2025타경22164. 거제면 옥산리 ‘거제오션파크자이’ 103동 7층 701호, 전용 84.9604㎡ 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 소유자 박도연은 2023.07.10. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2021.06.21. 설정된 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임차권, 경매개시결정, 오케이저축은행 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다. 박성미의 주민등록일과 점유개시일은 2021.07.27.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 별도로 전부를 점유하고 배당요구한 임화숙입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성 및 미배당 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 제103동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9604㎡ · 20층 중 7층 |
| 단지 | 거제오션파크자이 · 783세대 · 사용승인 2017.09.28. |
| 소유자 | 박도연 (2023.07.10. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부신용협동조합 / 111,586,434원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 미상 점유자를 분리해야 한다
과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2021.06.21. 신탁재산 귀속으로 말소된 뒤 김선범에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 천안서부신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 등기에는 최초 채권최고액 181,500,000원이 기재됐고, 2021.07.19. 126,500,000원으로 변경등기가 존재합니다. 예상배당표는 181,500,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 입찰 전 근저당 변경 내용과 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 판정 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임화숙 | 전부 점유 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 2026.01.09. 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성미 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.07.27. · 확정 2021.07.09. | 100,000,000원 | 2023.11.22. 신고 | 없음 | 말소기준 후순위 | 해당 없음 |
박성미는 임대차계약일 2021.07.09., 전입·점유개시일 2021.07.27.로 모두 말소기준 2021.06.21.보다 늦습니다. 임차권등기 자체도 2023.11.22.에 이뤄져 매각으로 소멸하고, 보증금 100,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 임화숙은 날짜와 보증금이 미상이라 “대항력 있음”도, “인수 없음”도 확정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 시세보다 높다
거제오션파크자이 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 과거 고가 거래의 영향을 덜 받는 최근 12개월 평균 130,383,333원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 현재 가격을 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 8 | 159,600,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 16 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 130,383,333원 |
최근 거래 범위는 105,000,000원~160,000,000원이고 평균은 130,383,333원입니다. 현재 최저가는 평균보다 10,316,667원 높고, 평균의 107.9%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 700,000원 높습니다. 따라서 감정가에서 30% 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 현재 산정 실질취득가 역시 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 181,500,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 23,413,357원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권 총액 204,913,357원 중 예상 배당은 137,930,200원이며 미배당액은 66,983,157원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 66,983,157원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 108,596,177원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 137,611,331원 | 0원* |
2회 유찰 시 가격은 98,490,000원으로 최근 거래 최저 105,000,000원보다 낮아집니다. 다만 유찰로 최저가가 내려가더라도 임화숙이 선순위 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 별도로 남을 수 있습니다. 가격 시나리오와 임차인 인수 시나리오를 분리해서 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층의 공동주택(아파트)이며 사용승인일은 2017.09.28.입니다.
- 주위환경. 거제뷰컨트리클럽 안에 위치하고 주변에는 근린생활시설·운동시설·임야 등이 소재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 통행횟수를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 단지 각 방향으로 내·외부 포장도로가 있고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·복합개발진흥지구·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 근린공원·중로1류·중로3류에 저촉됩니다. 공시지가는 210,000원/㎡입니다.
- 환금성. 783세대 단지지만 최근 동일 면적 거래가 105,000,000원~160,000,000원으로 편차가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임화숙 전입일 확인. 말소기준 2021.06.21.보다 빠른 전입인지 전입세대 열람과 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
- 임화숙 보증금 확인. 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서에서 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유 관계 확인. 임화숙의 실제 점유 여부와 박성미의 퇴거·임차권등기 경위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 181,500,000원과 변경 후 126,500,000원의 관계, 실제 채권액 111,586,434원을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 107.9%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·교부청구액을 관리사무소와 집행법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “30% 유찰”보다 중요한 두 가지
이 물건의 첫 번째 기준은 임화숙의 전입일과 보증금입니다. 확인된 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 박성미의 보증금도 인수되지 않지만, 임화숙은 대항력 여부를 판단할 핵심 정보가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 산정상 인수액 0원과 실질취득가 140,700,000원을 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다.
두 번째 기준은 최근 실거래입니다. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 12개월 평균의 107.9%이고 최신 거래보다 700,000원 높습니다. 권리 불확실성을 감수하면서 시세 할인까지 확보한 가격이 아닙니다. 단지 평균 유찰 횟수도 1.9회이므로, 현 회차 결론은 권리 확인 전 보류·가격 메리트 부족입니다.
