인수 0원이어도 1회 유찰 최저가가 최근 시세보다 높다 — 거제 행복빌라 301호

창원지방법원 2025타경22212. 거제면 서정리 ‘행복빌라’ 102동 3층 301호, 전용면적 59.8446㎡의 다세대주택입니다. 2012년 사용승인을 받은 4층 건물의 3층 물건으로, 전체 규모는 16세대입니다. 현재 소유자 이영란은 2016년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했고, 같은 해 부산시수산업협동조합에 채권최고액 117,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

감정가는 84,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 58,800,000원입니다. 겉으로는 25,200,000원이 내려간 물건이지만, 최근 12개월 동일면적 거래 평균이 58,400,000원이므로 현재 최저가는 평균 시세보다 낮지 않습니다. 최신 거래 53,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 5,800,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현행 권리를 분리해 봐야 한다

2012년 능포새마을금고 근저당과 강성호의 소유권이전청구권가등기는 2014년 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 있습니다. 현재 소유권은 2016년 이영란에게 이전됐고, 그와 동시에 설정된 부산시수산업협동조합 근저당이 현행 존속 권리 중 가장 앞섭니다. 이후 설정된 송정숙 근저당, 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인은 필수

신고된 임차인은 0명이며 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 점유나 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 평균의 100.7%

행복빌라 동일면적 59.84㎡의 최근 실거래 5건입니다. 거래가는 49,000,000원~70,000,000원이고 최근 12개월 평균은 58,400,000원입니다.

현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 100.7%입니다. 평균보다 400,000원 높고, 최신 거래가 53,000,000원보다도 5,800,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30%가 떨어졌다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

총 채권액 284,748,925원 중 채권자 배당액은 57,341,600원, 미배당액은 227,407,325원으로 산정됩니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 실제 배당은 말소 이력, 당해세, 집행비용과 법원의 확정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 82,876,683원도 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각대금과 채권자 배당액은 더 줄지만, 산정상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현재 최저가가 최근 시세 이상이므로 가격 경쟁력은 현재 회차보다 추가 유찰 시나리오에서 검토하는 편이 합리적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제제일중학교 남서측 인근에 위치하며 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 1018지방도가 지나며, 북서측으로 폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 819㎡ 대지이며 평지·자루형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 거제제일고등학교·거제제일중학교 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 동일면적 최근 거래는 5건입니다. 거래가격이 49,000,000원부터 70,000,000원까지 분산돼 개별 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 할인 가격으로 보지 말 것. 감정가 대비 70%지만 최근 12개월 평균의 100.7%이므로 현 회차에 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
• 점유관계 확인. 폐문으로 내부와 이용상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 전입세대열람과 현장 탐문이 필요합니다.
• 가등기 원본 대조. 2012년 가등기의 성격과 2014년 말소 완결 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 배당 순위 재검증. 말소된 과거 권리가 배당 산정에 포함돼 있으므로 법원의 실제 배당관계와 현행 존속 권리를 다시 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 상품성은 현장 확인 전 확정하기 어렵습니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐다”보다 “시세 아래인가”가 중요하다

이 물건은 1회 유찰돼 감정가 84,000,000원에서 58,800,000원으로 내려왔지만, 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 58,400,000원입니다. 최신 거래 53,000,000원보다도 현재 최저가가 높아, 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.

배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유와 임대관계는 확인되지 않았고, 과거 말소권리가 포함된 배당 순위도 재검증이 필요합니다. 결론은 인수액은 낮지만 조사 난도는 낮지 않은 물건입니다. 권리 원본과 점유관계를 확인한 뒤, 최근 거래가격보다 충분히 낮은 응찰가를 확보할 수 있는지가 최종 판단 기준입니다.