창원지방법원 2025타경22220. 통영시 한산면 추봉리 833-4 소재 토지와 종묘배양장 용도의 건물이 포함된 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 228㎡이고, 지목은 양어장이지만 현황은 주거기타용 건부지로 조사됐습니다. 건물은 일반건축물대장상 종묘배양장이며 벽돌조 스레트지붕 단층 구조입니다.
등기부만 보면 말소 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 김창성 명의로 1996년 소유권이 이전됐고, 1997년 설정된 채권최고액 20,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 2012년 근저당권과 2025년 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 매각 대상에서 제외된 지상 건물에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 한산면 추봉리 833-4 · 경상남도 통영시 한산면 봉암2길 65-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 종묘배양장 · 벽돌조 스레트지붕 단층 |
| 토지 | 228㎡ · 지목 양어장 · 현황 주거기타 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 김창성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 52,938,200원 / 37,057,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 멍게수하식수산업협동조합 / 191,214,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 1997.11.26. 설정된 채권최고액 20,000,000원의 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 경상남도우렁쉥이양식수산업협동조합으로 등기됐고, 이후 명칭이 멍게수하식수산업협동조합으로 변경됐습니다. 이 근저당권 자체와 그 뒤에 설정된 채권최고액 13,000,000원의 근저당권, 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 점유자와 점유 원인, 전입 여부, 사업자등록 여부 등은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 핵심 위험 — 매각 제외 건물과 법정지상권
매각물건명세서상 목록[1] 지상의 제시외 건물 ㉠~㉢과 제시외 구축물 ⓐ는 매각에 포함됩니다. 반면 목록[2] 지상의 제시외 건물 ㉣은 매각에서 제외됩니다. 더 중요한 점은 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있다는 것입니다.
- 매각 포함. 목록[1] 지상의 제시외 건물 ㉠~㉢ 및 제시외 구축물 ⓐ.
- 매각 제외. 목록[2] 지상의 제시외 건물 ㉣.
- 권리 불명확. 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.
- 가격 반영. 제외 건물의 존재로 최저매각가격이 제한받는 것으로 기재.
④ 예상배당표 (매각가 37,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,067,026원 |
| 1. 1997년 근저당권 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 205,200,000원 | 2,989,974원 |
| 4. 가압류 · 멍게수하식수산업협동조합 | 137,579,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 375,779,661원이고, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 35,989,974원입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 예상 미배당액은 339,789,687원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권의 대규모 미배당은 매수인이 그 채무를 승계한다는 뜻은 아니며, 등기·임차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 한산면 추봉리 봉암마을 동측 인근으로, 수산물 관련 시설·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 목록[1] 토지는 지적도상 맹지이나 남서측에 포장도로가 있고, 목록[2] 토지도 지적도상 맹지이나 북동측에 포장도로가 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 양어장이지만 현황은 주거기타용 건부지이며, 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 82,100원/㎡입니다.
- 시설. 급배수설비 및 위생설비가 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 환금성. 종묘배양장과 양어장 지목 토지를 포함한 비주거·비표준 물건으로, 일반 주택보다 수요층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제외 건물 확인. 목록[2] 제시외 건물 ㉣의 위치·면적·구조·소유자·점유자를 현장에서 특정하세요.
- 법정지상권 검토. 제외 건물의 건축 시점과 당시 토지·건물 소유관계를 원문 자료로 대조하세요.
- 경계와 일괄매각 범위. 목록[1] 포함 건물·구축물과 목록[2] 제외 건물의 경계를 명확히 확인하세요.
- 도로 이용 확인. 지적도상 맹지 표기와 실제 포장도로의 위치가 다르므로 출입 경로와 사용관계를 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 이용자와 점유 원인을 확인하세요.
- 설비 점검. 급배수·위생설비의 정상 작동 여부가 불분명하므로 사용 가능 상태를 점검하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 제외 건물로 인한 사용 제한을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기부만 보면 말소 구조가 명확합니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류는 소멸하고, 확인된 임차인 보증금도 없어 등기·임차 기준 실질취득액은 현재 최저가인 37,057,000원입니다.
그러나 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록[1]과 목록[2] 모두 지적도상 맹지로 표시되는 반면 실제 포장도로가 인접하고, 종묘배양장 설비의 작동 여부와 임대관계도 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 제외 건물이 토지 이용을 얼마나 제한하는지입니다. 등기 권리는 정리되지만, 물건 위험은 남는 구조이므로 현장과 원문 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
