서울남부지방법원 2025타경13102. 구로동 ‘코원’ 제1동 16층 1604호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 12.55㎡이며 2014.06.03 사용승인된 16층 건물의 최상층 호실입니다. 현재 소유자는 김민영으로, 2021.05.21. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부의 말소기준은 2023.02.01. 구로구 압류입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 주택임차권의 전입일은 2021.05.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”라고 끝낼 수 없고, 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 전입, 확약으로 해소

2016.06.07. 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 30,600,000원은 2019.02.28. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.02.01. 구로구 압류입니다. 문제는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2023.07.27.이지만 전입일 2021.05.12., 점유개시일 2021.05.14., 확정일자 2021.04.19.로 말소기준보다 빠릅니다.

실제 임차인은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되며, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사는 주택임차권자의 승계인입니다. 따라서 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 보증금은 110,000,000원 한 번만 반영해야 합니다.

② 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 늘어난다

확약을 제외한 통상 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 판단은 틀립니다. 이 물건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라, 승계인이 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있기 때문입니다.

③ 시세 비교 — 확약 전제 실질취득은 최근 시세 아래

코원 전용 12.49~12.55㎡의 실거래 12건 평균은 95,766,666원입니다. 다만 과거 120,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 87,450,000원, 최신 거래는 2026.05. 95,000,000원입니다.

최근 가격은 과거 거래보다 -16.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 95,766,666원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 다만 확약이 성립해 실질취득액이 59,392,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균의 67.9%로, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약이 성립하지 않아 룰상 인수액을 부담하면 총 부담은 111,469,056원으로 최근 시세 이상이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,392,000원 가정)

통상 배당계산상 임차보증금 미배당액은 52,077,056원입니다. 다만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 16층 건물의 16층 1604호입니다.
• 입지. 서울동구로초등학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·7호선 대림역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 남서측 약 10m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,408,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역 기록이 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 45세대, 전용 12.55㎡의 소형 오피스텔이며 최근 실거래 추세가 -16.0%입니다. 단지 경매 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0% 지표도 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 본 매각에 직접 적용되는지 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 제출서류, 담당 주체를 확인하세요.
• 중복 합산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사는 보증금 승계 관계이므로 보증금과 신청채권을 별개의 임차보증금처럼 합산하지 마세요.
• 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 95,766,666원보다 최근 12개월 평균 87,450,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -16.0%이므로 낙찰 후 매도가격을 과거 120,000,000원 거래에 맞춰 잡지 마세요.
• 이용·임대 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 표시돼 있으므로 건축물대장상 용도와 실제 임대 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격”은 확약이 완성할 때만 유효하다

표면상 최저가는 59,392,000원으로 감정가의 51.2%, 최근 12개월 실거래 평균의 67.9%입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 110,000,000원만 놓고 보면 미배당액 52,077,056원이 생겨, 확약이 없다면 총 부담은 111,469,056원까지 올라갑니다. 그 경우 최근 평균과 최신 거래보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다.

이 사건은 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 59,392,000원이 됩니다. 다만 3회 유찰, 12.55㎡ 소형 오피스텔, 최근 거래 추세 -16.0%, 단지 경매 매각률 0.0%를 감안하면 권리 해소만으로 높은 환금성을 보장할 수는 없습니다. 결론은 확약 확인 후 가격은 합격, 환금성은 보수적으로 검토입니다.