최저가는 최근 시세의 64.7%, 그러나 등기·배당 대조가 먼저다 — 통영 주영더팰리스 203호

창원지방법원 2025타경22297. 통영종합버스터미널 서측 인근에 있는 주영더팰리스 104동 2층 203호, 전용면적 131.026㎡의 아파트입니다. 소유자 임기태가 2010.06.17 매매를 원인으로 취득해 2013.12.31 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 325,000,000원보다 97,500,000원 낮은 227,500,000원입니다.

표면만 보면 가격 여유가 큽니다. 최근 12개월 동일면적 거래 3건의 평균은 351,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 320,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 64.7%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -1.6% 낮아진 하락 추세이고, 대상은 27층 건물 중 2층입니다. 실거래와의 차이를 곧바로 수익으로 보지 말고 내부 상태와 층별 선호를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 구조보다 ‘말소 여부 대조’가 핵심

등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 국민은행 근저당입니다. 국민은행의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 2013.12.31 설정됐지만, 2014.07.18 해지를 원인으로 한 말소등기도 함께 기재돼 있습니다. 따라서 현재 존속 권리만 놓고 보면 2014.07.17 설정된 동통영새마을금고의 채권최고액 273,000,000원 근저당이 실질적인 말소기준 검토 대상입니다.

2023.04.24 이경수의 100,000,000원 가압류는 2025.01.10 해제로 말소됐고, 2025.12.03 이경수의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시 뒤인 2025.12.22에는 이경수 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.05.14 말소됐으며, 2026.05.18 통영세무서장 처분의 압류가 남아 있습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 하락 추세지만 최저가는 최근 거래보다 낮다

주영더팰리스1차는 636세대, 2010.07.23 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 131.03㎡ 실거래 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 355,818,181원이지만 과거 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 351,666,666원과 최신 거래 320,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 거래는 320,000,000원, 390,000,000원, 345,000,000원이며 평균은 351,666,666원입니다. 현재 최저가 227,500,000원은 이 평균의 64.7%입니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 명목상 가격 여유가 있습니다.

그러나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.6%입니다. 전체 평균 355,818,181원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 대상 호수는 2층이고 내부조사가 이뤄지지 않았으므로, 최저가와 실거래 간 차이에는 층·향·수리상태·점유상태 확인 비용이 포함돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)

총 채권액 841,000,000원 중 예상배당은 223,515,000원, 미배당은 617,485,000원입니다. 신청채권자 이경수의 청구액 100,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 배당 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 조세채권·최우선변제와 등기상 말소된 국민은행 근저당의 처리 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영종합버스터미널 서측 인근으로 아파트, 근린생활시설과 관공서가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 27층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평탄한 부정형 아파트 건부지로 남측·서측·동측 포장도로와 접하며, 공시지가는 677,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 가축사육제한구역이 포함되고 완충녹지에 접합니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 636세대 단지이나 경매 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 11.11%로 경매시장 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 말소 확인. 2014.07.18 해지·말소 기재와 예상배당의 168,000,000원 선순위 반영이 충돌합니다.
• 실질 말소기준권리 확인. 국민은행 근저당의 말소가 유효하다면 2014.07.17 동통영새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리를 다시 정리해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026.05.18 통영세무서장 처분의 압류가 있어 체납세액, 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 전입세대열람과 현장 점유 확인이 필요합니다.
• 2층 가격 보정. 비교 실거래는 5층부터 24층까지 포함돼 있습니다. 2층 대상 호수의 층·향·조망·수리상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 최근 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -1.6% 낮습니다. 전체 평균 355,818,181원보다 최신 거래 320,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 신청채권 관계 확인. 신청채권자 이경수는 모든 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산됩니다. 경매 진행 상태와 취하 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·내부상태 확인. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 체납 관리비와 수리비를 별도 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기와 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리 검증이 선행돼야 한다

현재 최저가 227,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 351,666,666원의 64.7%이며, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 가격과 인수 부담만 보면 관심을 둘 만합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기에는 국민은행 근저당이 2014.07.18 해지·말소된 것으로 적혀 있는데 예상배당에는 168,000,000원이 선순위 배당으로 반영돼 있습니다. 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았고, 신청채권자는 모든 회차에서 배당 0원입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.9회와 낙찰률 11.11%도 낮은 환금성을 보여줍니다.

가격은 합격권, 서류 검증은 보류. 국민은행 근저당의 실제 말소 여부, 동통영새마을금고의 순위, 조세채권과 점유관계를 원본으로 확인한 뒤에만 현재 할인 폭을 실질적인 매입 메리트로 평가할 수 있습니다.