창원지방법원 통영지원 2025타경22331. 통영시 정량동 ‘한창마운트맨션’ 에이동 1층 106호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 소유자 오승현은 2013.06.26 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 96,000,000원입니다. 감정가는 110,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다.
이 물건은 등기 연혁이 길어 첫인상은 복잡합니다. 2000년 삼성상용차주식회사 근저당부터 송문철 근저당, 유희자·최길성 전세권, 기선권현망수산업협동조합 및 멍게수하식수산업협동조합 근저당까지 이어집니다. 그러나 각각의 권리 뒤에 해지에 따른 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이미 말소된 권리를 현재 배당·인수 대상으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
현재 등기상 존속하는 첫 담보권은 2014.08.26 통영수산업협동조합 근저당권 87,100,000원입니다. 뒤이어 2015.10.08 같은 조합의 근저당권 24,000,000원, 2025년 롯데카드와 경남신용보증재단의 가압류가 있으며, 이들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 통영지원 2025타경22331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 864-1 한창마운트맨션 제에이동 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.87㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 1층 |
| 소유자 | 오승현 (2013.06.26 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영수산업협동조합 / 94,451,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대지권 관련 비고 | 정량동 866-3 대 187㎡는 1996.09.05 정량동 866-8 대 90㎡로 분할되고, 2012.03.12 정량동 866-13 대 39㎡로 분할 |
① 권리 흐름 — 과거 권리의 말소 여부가 핵심
2000년과 2001년에 설정된 근저당권은 각각 2001.07.27과 2002.10.18 말소됐습니다. 유희자의 전세권은 2005.11.03, 최길성의 전세권은 2006.03.22 말소됐고, 2006년 기선권현망수산업협동조합 근저당은 2010.12.09, 2010년 멍게수하식수산업협동조합 근저당은 2014.08.26 각각 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 66.2%
한창마운트맨션은 90세대, 1994.04.06 준공 단지입니다. 전용 84.87㎡와 인접 면적인 79.88㎡ 거래 7건이 확인되며, 전체 평균은 115,428,571원입니다. 가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 116,333,333원과 최신 거래 114,000,000원을 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 79.88㎡ | 10 | 114,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 79.88㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 84.87㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 79.88㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2022.01 | 84.87㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 84.87㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 116,333,333원 |
최근 12개월 평균은 116,333,333원이고 최신 거래는 2024.03의 114,000,000원입니다. 최저가 77,000,000원은 최근 평균의 66.2%, 전체 거래 평균의 66.7%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세도 +1.4%로 하락 추세는 아닙니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 77,000,000원이며, 최저가만 낮고 인수액이 뒤따라 붙는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 통영수산업협동조합 (2014.08.26) | 87,100,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 근저당 · 통영수산업협동조합 (2015.10.08) | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,953,556원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소등기가 완료된 과거 근저당권과 전세권은 현재 배당 대상에서 제외했습니다. 집행비용 1,786,000원을 공제한 75,214,000원이 2014.08.26 통영수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 1층 106호이며, 공동주택인 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 충무초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·상가가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남서측으로 폭 약 10미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 승강기와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 중로2류에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 598,400원/㎡입니다.
- 단지 규모. 한창마운트맨션은 90세대이며 1994.04.06 준공됐습니다. 실거래 7건의 가격 범위는 110,000,000원부터 120,000,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 감정평가 관련 결정의견을 원본에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 삼성상용차·송문철 근저당, 유희자·최길성 전세권, 기선권현망수협·멍게수하식수협 근저당의 말소등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 주민등록 전입 현황과 실제 점유자를 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 실거래 표본 대부분이 중·고층이므로 1층의 채광, 소음, 사생활, 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 실거래가 2024.03이므로 2026.07.13 매각기일 전후의 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 중개업소에서 대조하세요.
- 대지권 표시 확인. 정량동 866-3 토지의 분할 이력이 매각물건명세서에 기재되어 있으므로 대지권 비율과 토지표시가 현행 공부와 일치하는지 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 낮다
등기부의 긴 연혁만 보면 복잡한 물건처럼 보이지만, 과거의 근저당과 전세권은 모두 말소등기가 확인됩니다. 현재 존속하는 첫 담보권은 2014.08.26 통영수산업협동조합 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 77,000,000원입니다.
가격 역시 최근 12개월 평균 116,333,333원의 66.2%로 여유가 있습니다. 다만 1층, 1994년 준공, 90세대라는 환금성 조건과 최신 거래가 2024.03이라는 시차는 무시할 수 없습니다. 결론은 권리와 가격은 양호하지만 점유·대지권 표시·현장 시세 확인이 필요한 물건입니다. 낮은 최저가를 그대로 수익으로 보기보다, 저층 보정과 수리비를 반영한 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.