창원지방법원 2025타경22355. 거제시 상동동 대동다숲아파트 106동 3층 302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 물건입니다. 감정가는 110,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 77,000,000원입니다. 소유자 박상수는 2004.05.12 매매를 원인으로 2005.08.08 소유권을 이전받았습니다.
가격은 분명 눈에 들어옵니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 95,458,333원보다 낮고, 최신 거래 95,000,000원 및 최근 실거래 최저 85,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건의 우선순위는 가격보다 등기 순위의 모순을 먼저 해소하는 것입니다. 배당 계산은 2005.08.08 수산업협동조합중앙회 근저당을 선순위로 두고 있지만, 해당 근저당에는 2008.02.19 말소등기가 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 735 대동다숲아파트 제106동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 중 3층 |
| 거래 비교면적 | 73.1692㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 박상수 (2004.05.12 매매 · 2005.08.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 113,721,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 계산과 등기 말소기록이 충돌한다
2012년과 2013년에 설정된 농협은행 근저당 3건은 2014.07.18 해지로 말소됐고, 같은 날 농협은행 명의의 채권최고액 144,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.08.25 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 농업협동조합자산관리회사가 2025.12.16 임의경매를 신청했습니다. 활성 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 시세 아래
대동다숲은 1,754세대, 2005.07.06 준공 단지입니다. 동일 면적 73.17㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 우선 기준으로 보면 평균은 95,458,333원, 최신 거래는 2026.06의 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.17㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 73.17㎡ | 11 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 73.17㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 73.17㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 73.17㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 73.17㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2025.10 | 73.17㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 73.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 73.17㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 73.17㎡ | 8 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 73.17㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 73.17㎡ | 6 | 93,500,000원 |
| 평균 | 73.17㎡ | 12건 | 95,458,333원 |
최근 거래 범위는 85,000,000원~110,000,000원이고, 현재 최저가이자 계산상 실질취득가인 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%입니다. 최저 실거래 85,000,000원과 최신 실거래 95,000,000원보다도 낮아, 권리순위와 점유 상태가 원본 확인을 통해 정리된다면 가격 경쟁력은 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 77,760,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 317,760,000원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당액은 242,546,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 근저당의 말소기록에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제용산초등학교 북서측 인근에 있으며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·상가·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 중로를 통해 아파트 단지 진입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 842,700원/㎡입니다. 근린공원·완충녹지·중로1류·초등학교 등에 저촉되고 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,754세대 아파트로 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 범위가 85,000,000원부터 110,000,000원까지 형성돼 개별 호수 상태에 따른 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2005.08.08 근저당을 기준으로 한 계산과 2008.02.19 말소등기가 충돌합니다. 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 실제 말소기준권리를 확인하세요.
- 배당순위 재계산. 을구 1번 근저당의 말소 여부에 따라 농업협동조합자산관리회사의 배당액과 후순위 구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 3층 가격 보정. 최근 실거래 표본은 4층부터 13층입니다. 3층의 향·조망·소음·내부 수리 상태를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액이 있는지 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격 후보, 권리 확정은 보류
현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 95,458,333원의 80.7%이고, 최신 거래 95,000,000원 및 실거래 최저 85,000,000원보다 낮습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 가격표만 보면 검토 가치가 있는 물건입니다.
하지만 배당 계산의 선순위 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 기재된 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 확인된 임차인은 없으나 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “싸니까 먼저 입찰”이 아니라, 말소기준권리와 실제 점유를 먼저 확정한 뒤 가격 메리트를 취하는 순서가 맞습니다. 권리 모순이 해소되고 제3자 점유가 없다면 현재 가격의 장점이 살아나지만, 확인 전 단계에서는 보수적인 접근이 필요합니다.