광주지방법원 2025타경50508. 해남읍 평동리 180-2의 토지와 철근콘크리트조 2층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 경사슬래브지붕에 치장벽돌 외벽, 새시창호 구조이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 216.1㎡이고 지목은 대, 형상은 가로장방형 평지이며 소로 한 면에 접합니다.
권리 흐름의 중심은 2013년 2월 7일 설정된 해남신용협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 앞서 설정됐던 2008년·2009년·2011년 근저당권 세 건은 같은 날 해지로 말소됐고, 2014년과 2015년의 후순위 근저당권, 2024년 가압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 평동리 180-2 · 전라남도 해남군 해남읍 평남1길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물 · 주택 이용 |
| 토지 | 216.1㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 가로장방 · 소로 한 면 |
| 소유자 | 남기원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,343,080원 / 171,552,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해남신용협동조합 / 143,868,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 명시된 인수권리는 없다
임차인은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다. 따라서 표시된 권리관계만 기준으로 하면 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없으며, 실질취득액은 최저매각가인 171,552,000원입니다.
② 가격 판단 — 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 306,343,080원, 현재 최저매각가는 171,552,000원으로 감정가의 56%입니다. 두 차례 유찰돼 명목상 할인 폭은 크지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
특히 본건은 표준화된 공동주택이 아니라 주택과 토지가 결합된 물건입니다. 건물의 관리상태, 실제 점유 범위, 토지 경계, 제시외 건물 상태 등에 따라 개별 가치 차이가 클 수 있으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,201,728원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 해남신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 해남신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 해남신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 해남신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 해남신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 해남신용협동조합 | 48,000,000원 | 12,350,272원 |
| 7. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 10,420,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 214,420,163원 중 예상 배당액은 168,350,272원이며, 미배당액은 46,069,891원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 표의 을구 1~3번 근저당권은 등기부상 2013.02.07 말소된 것으로 나타나므로 실제 배당 여부와 채권 범위는 배당요구 및 채권계산서 원본을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 171,552,000원 | 168,350,272원 | 46,069,891원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 120,086,399원 | 117,605,189원 | 96,814,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 84,060,479원 | 82,147,390원 | 132,272,773원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 143,868,628원보다 채권자 배당액이 크게 계산돼 신청채권 충족 상태로 나타납니다. 3회 유찰 시에는 배당액이 117,605,189원으로 줄어 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이는 경매 진행과 채권자 배당의 문제이며, 명시된 인수권리가 없는 이상 후순위 미배당액을 낙찰자가 별도로 지급하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물로 현재 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 평동리사무소 남동측 인근의 기존 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 216.1㎡의 대지로 평지·가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 280,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 일부 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 개별 주택과 토지를 함께 매각하는 비표준 물건으로, 공동주택보다 가치 비교와 매수자 탐색이 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 출구가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 현황 경계와 지적 경계를 별도로 확인하세요.
- 타인 소유 건물 표시. 건축물대장상 등재된 타인 소유 건물이 실제로 멸실됐는지, 흔적·기초·점유관계가 남아 있는지 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1~1-3이 일괄매각에 포함됩니다. 구조와 이용상태, 면적 및 적법성을 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인이 확인되지 않았더라도 현재 주택 이용자와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 반영하세요.
- 도로 저촉. 토지의 도시계획시설도로 저촉 범위와 향후 이용 제한 가능성을 지적도 및 도시계획도면으로 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 2013년에 말소된 근저당권 세 건이 예상배당표에 포함돼 있으므로, 배당요구서·채권계산서·등기부 원본을 대조해 실제 채권관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 토지·건물 개별가치, 수선비, 측량비, 명도비용 및 재매각 기간을 합산해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현물이 어려운 물건
이 사건은 대항력 임차인이나 법정지상권, 매수인이 인수할 등기상 권리 때문에 복잡한 물건은 아닙니다. 명시 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 인수 0원과 안전한 투자는 같은 말이 아닙니다.
두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만, 최근 시세 비교자료가 없고 토지 경계, 타인 소유 건물의 멸실 여부, 제시외 건물 상태를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격 판단은 현장 확인 후입니다. 측량과 현황 대조 없이 할인율만 보고 접근하기에는 불확실성이 큰 주택·토지 물건입니다.