서울남부지방법원 2025타경13240. 가산디지털단지역 남서측 인근 아이티캐슬 제12층 제2-1209호로, 집합건축물대장상 아파트형공장입니다. 등기부상 소유자는 주식회사럭스콘테크놀로지이며, 신청채권자 중소기업은행이 1,289,000,000원을 청구해 임의경매를 진행했습니다. 현재 최저매각가는 283,136,000원으로 감정가의 51.2%입니다.
등기 흐름만 보면 2006.06.28. 설정된 중소기업은행 근저당권 396,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 293,000,000원과 2025년의 가압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건에는 별도등기가 있고, 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제12층 제2-1209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 집합건축물대장상 아파트형공장 · 공부상 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 14층 중 제12층 · 사용승인일 2005.08.24. |
| 소유자 | 주식회사럭스콘테크놀로지 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 283,136,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 선순위 지상권 인수
말소기준은 2006.06.28. 접수된 중소기업은행 근저당권 396,000,000원입니다. 2006.08.21.의 중소기업은행 근저당권 293,000,000원과 주식회사영광제이엠, 신용보증기금, 유재준, 이재숙의 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 지상권은 별도등기에 존재하는 선순위 인수권리이므로 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 51.2%는 시세가 아니라 유찰률이다
현재 최저매각가 283,136,000원은 감정가 553,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용되는 물건은 이용 업종, 입주 자격, 관리상태와 수요층에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 283,136,000원 | 278,372,096원 | 1,322,022,954원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 226,508,800원 | 222,537,677원 | 1,377,857,373원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 181,207,040원 | 177,870,141원 | 1,422,524,909원 |
③ 예상배당표 (매각가 283,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,763,904원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 396,000,000원 | 278,372,096원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 293,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사영광제이엠 | 74,769,250원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 764,468,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 유재준 | 57,596,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 이재숙 | 14,561,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 1,600,395,050원, 채권자 예상배당은 278,372,096원이며 미배당은 1,322,022,954원입니다. 이 미배당 채권들은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로, 매수인이 금전채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 토지 을구 6번 지상권 인수는 별개의 부담입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 업무시설·공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 14층 건물의 제12층이며, 사용승인일은 2005.08.24.입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 수요·금융·환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 도로. 남측으로 약 25m 내외, 서측으로 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2012-41호, 공장저당법 제7조 목록 제78호·제104호의 기계기구는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 토지 을구 6번 지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 지료, 변경·말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대지권 영향 검토. 인수 지상권이 목적물의 사용·처분·담보가치에 미치는 영향을 법률적으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 아파트형공장 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입·임대차 현황을 재확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 근저당권은 아이티캐슬 제지2층 제비219호, 제12층 제2-1217호, 제2-1218호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 기계기구 제외 확인. 소재불명으로 감정평가에서 제외된 기계기구가 현장에 존재하는지, 소유권 분쟁 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 조건. 국가산업단지·산업시설구역 내 아파트형공장으로서 실제 이용 가능 업종과 입주 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 지상권 인수가 먼저다”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 553,000,000원에서 283,136,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 볼 것은 인수권리입니다. 중소기업은행의 말소기준 이후 근저당권과 가압류는 소멸하지만, 토지 을구 6번 지상권은 매수인에게 남습니다.
또한 실거래 시세가 확인되지 않고, 용도도 주거용 아파트가 아닌 아파트형공장입니다. 따라서 최저가가 싸다는 결론도, 최저가를 실질취득비용으로 보는 계산도 성립하지 않습니다. 이 사건의 실질취득 부담은 283,136,000원에 지상권 인수 부담을 더한 값이며, 지상권 조건을 확인하기 전에는 그 총액을 확정할 수 없습니다. 가격은 미검증, 권리는 인수형, 용도는 저환금성 검토 대상. 별도등기 원문 검토가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
