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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.23 4회 · 최저 84,755,000원
D 매력지수38 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경30531 · 정읍지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.8228㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
308,100,000원 3억 810만 감정가 353,000,000원
감정가의 87% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 247,100,000원 최저가 대비 +24%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
정읍지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,471만원
최저가의 10% · 24,710,000원
실거래 대비
▼ 13.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.58억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 전세권 2.6억 인수 가능성이 핵심인 물건으로 최저가는 낮지만 실질취득 위험을 먼저 봐야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

최저가는 내려왔지만, 2.6억 전세권 인수가 핵심 — 고창 벽산블루밍 207호

전주지방법원 2025타경30531 · 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 522 벽산블루밍아파트 101동 2층 207호
감정가 353,000,000원 · 최저매각가 247,100,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
38점
매력지수 D등급 · 최저가는 시세 대비 낮지만 2.6억 전세권 인수 리스크로 실질취득 부담이 큽니다.
최근 시세 대비 가격 자체는 저렴하나 매수인 인수 전세권 260,000,000원과 대항력 미상 임차 위험으로 권리 리스크가 커 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력적으로 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 전세권 인수입니다. 2023.12.26 설정된 전세권(전세금 260,000,000원)은 매수인에게 인수될 수 있으며, 낙찰가와 합산한 실질 부담은 크게 증가합니다.
감정가 / 최저가
353,000,000원 / 247,100,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
352,500,000원
최근 거래 2건
실질취득 위험
최대 507,100,000원
낙찰가+전세권 260,000,000원
인수 권리
전세권
류종민 260,000,000원

전주지방법원 2025타경30531. 전북 고창군 고창읍 벽산블루밍 101동 207호 아파트입니다. 감정가는 3.53억, 현재 최저가는 2.471억으로 한 차례 유찰을 거쳤습니다. 외형상으로는 최근 실거래 평균 3.525억 대비 낮은 가격입니다. 그러나 등기상 핵심은 전세권입니다.

을구 5번 전세권 설정등기(전세금 260,000,000원)는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고, 실제 부담 구조를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호전주지방법원 2025타경30531 (임의경매)
소재지전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 522 벽산블루밍아파트 101동 2층 207호
물건종류 / 이용아파트 · 아파트로 이용중
소유자강영주
감정가 / 최저가353,000,000원 / 247,100,000원
신청채권 / 청구정태복 / 60,000,000원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 전세권이 승부처

⚠️ 인수 권리 2023.12.26 설정된 전세권자 류종민의 전세금 260,000,000원은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다. 전입신고일은 미상으로 일반 임차인의 대항력 여부는 판정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질 부담 확인

벽산블루밍 동일 면적권 실거래 기준 최근 12개월 평균은 352,500,000원, 최신 거래는 365,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 약 70.1% 수준입니다.

거래월전용층거래가
2026.0784.84㎡7365,000,000원
2025.1183.23㎡3340,000,000원
평균—12건350,666,666원

단순 낙찰가 기준으로는 가격 메리트가 있습니다. 하지만 전세권 인수 가능액 260,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 약 507,100,000원까지 올라갈 수 있어 최근 시세보다 높은 수준입니다.

⛔ 가격 판단 기준 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 전세권을 기준으로 판단해야 합니다. 전세권 인수가 확정되는 경우 시세 대비 저렴하다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,259,400원
전세권 · 류종민260,000,000원242,840,600원
근저당권 · 정태복78,000,000원0원
후순위 가압류 등474,852,754원0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 vs 최저가
최저가는 낮지만 인수 전세권을 반영하면 판단이 달라집니다.

④ 임차·전세권 분석

권리자금액대항력우선변제승계
류종민 260,000,000원 판정 불가(전입일 미상) 해당 없음 인수 가능

⑤ 입찰 체크리스트

  • 전세권 확인. 류종민 전세권 260,000,000원의 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 최저가 247,100,000원만 보고 입찰하지 말고 인수 부담을 합산해야 합니다.
  • 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 기준으로 전세권 존속 및 배당관계를 확인하세요.
  • 시세 비교. 최근 12개월 평균 352,500,000원과 최신 거래 365,000,000원을 기준으로 판단하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 전세권”

이 물건은 최저매각가만 보면 시세 대비 충분히 낮아 보입니다. 그러나 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 전세권 인수 가능성이 남아 있는 상태에서는 저렴한 경매 물건이라고 단정하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 권리 승계를 확인해야 하는 사례입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 522 벽산블루밍아파트 101동 2층207호

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