제주지방법원 2024타경35694. 제주시 연동 314-10의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 2층 구조이며 1·2층은 주택, 지층은 보일러실로 이용 중입니다. 토지는 483.1㎡이고 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 조경수·조경석도 포함됩니다.
등기 구조의 기준점은 2023.01.12 설정된 화곡새마을금고 근저당권 1,584,000,000원입니다. 그 이후의 송학·이태림·권기용 근저당과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 정리된다는 사실과 점유·임차관계가 안전하다는 것은 별개입니다. 오혜자의 전입일은 2020.11.23으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 실제 인수금액은 원본 확인 전까지 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경35694 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 314-10 · 선덕로4길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 주택 · 지층 보일러실 |
| 건물 구조 | 철근및 벽돌조 슬래브위기와지붕 · 지하1층·지상2층 · 사용승인 1987.12.30 |
| 토지 | 대 · 483.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 고중훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,957,495,000원 / 1,370,247,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화곡새마을금고 / 1,412,976,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수 및 조경석 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2023.01.12의 화곡새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 송학 180,000,000원, 이태림 120,000,000원, 권기용 300,000,000원의 근저당과 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.18 롯데카드 가압류 43,852,296원은 2025.05.01 말소됐습니다.
② 임차관계 — 오혜자 1명, 보증금이 핵심 미확인값
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜자 | 미상 | 2020.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
오혜자는 과거 등기상 소유자로도 확인되는 이름이며, 현재 조사상 임차관계인으로 나타납니다. 이에 대해 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없고, 실제 임대차계약과 보증금 지급관계 확인이 필요합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,370,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,102,470원 |
| 2. 근저당 · 화곡새마을금고 | 1,584,000,000원 | 1,354,144,530원 |
| 3. 근저당 · 송학 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이태림 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 권기용 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,184,000,000원 중 예상배당은 1,354,144,530원, 미배당은 829,855,470원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 1,370,247,000원 | 1,354,144,530원 | 829,855,470원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 1,096,197,600원 | 1,082,835,624원 | 1,101,164,376원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 876,958,080원 | 865,788,499원 | 1,318,211,501원 |
현재 신청채권자의 청구액은 1,412,976,260원이고, 현재 회차 예상배당은 1,354,144,530원으로 청구액 전액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당도 확대됩니다. 다만 이 표는 임차인 보증금 인수 가능성을 별도로 확정하지 않은 배당 모델이므로, 낙찰자의 실제 부담액과 동일한 의미로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주중앙중학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1·2층은 주택, 지층은 보일러실로 이용 중입니다.
- 토지. 대 483.1㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·고도지구 등이 포함되고, 공장설립제한지역에 저촉됩니다.
- 건물. 사용승인일은 1987.12.30이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오혜자 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수액 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 오혜자는 과거 등기상 소유자와 동일한 이름으로 나타나므로 실제 임대차관계와 금전 지급관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물, 조경수 및 조경석이 평가에 포함됩니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,370,247,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 반면, 오혜자의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태를 해소하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 현재 자료만으로 오혜자의 실제 보증금과 인수 가능액을 숫자로 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 말소 구조는 명확하지만 임차관계 확인이 선행되어야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
