제주지방법원 2025타경350. 제주시 애월읍 고성리 일대의 토지 9필지와 건물 1동을 대상으로 한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 등기대상 건물은 애월읍 고성리 875-27 시인의마을제2동입니다. 감정가는 3,547,742,912원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,216,876,000원입니다. 권리상 말소기준은 2024.04.26. 조성환의 근저당권이며, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “근저당 뒤 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 조성환이 본건 제시 건물 전부분에 2024.04.26. 전입한 것으로 조사됐고 배당요구도 했지만, 전입신고는 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 같은 조성환이 등기부상 선순위 근저당권자이기도 해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 지적돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경350 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 875-3 |
| 등기대상 건물 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 875-27 시인의마을제2동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 평화로 2476-202 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 시인의마을주식회사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층 · 사용승인일 2024.03.05 |
| 토지 | 토지면적 4,283.0㎡ · 생산관리지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 3,547,742,912원 / 1,216,876,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,858,992,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2024.04.26. 설정된 조성환의 근저당권 455,000,000원입니다. 이후 2024.05.08. 서귀포수산업협동조합 근저당권 3,120,000,000원, 제주특별자치도 압류, 세창아스콘주식회사·주식회사세창레미콘·우정새마을금고의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.02.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다.
② 점유자 — 조성환 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성환 | 본건 제시 건물 전부분 | 2024.04.26 | 미상 | 2025.03.27 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가 3,547,742,912원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,216,876,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 851,813,200원, 5회 유찰 시 596,269,240원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,216,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,568,760원 |
| 2. 근저당 · 조성환 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 747,307,240원 |
| 4. 가압류 · 세창아스콘주식회사 | 21,086,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사세창레미콘 | 21,201,890원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우정새마을금고 | 812,049,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,429,337,740원 중 1,202,307,240원이 배당되고, 미배당액은 3,227,030,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용상태
- 주변환경. 제주외국어고등학교 남서측 인근으로 농경지·임야·단지형 단독주택(타운하우스)이 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지상2층이며 단독주택으로 이용 중입니다. 보일러 난방, 천정형에어컨 냉방, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 교통. 기호 1·2·3·9의 제반교통상황은 보통, 기호 4·5·6·7·8은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구, 경관보전지구, 가축사육제한구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 기호 1·2·9는 공부상 지목이 대지이나 현황은 단독주택 건부지 및 일부 내부진입로입니다.
- 공시지가. 241,000원/㎡이며 토지는 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유원인 확인. 조성환은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 선순위 근저당권자와 동일인인 점을 포함해 실제 점유·임대관계를 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록 8 지상 제시외 분묘와 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유지분 위치·경계. 목록 1·2·3·9는 공유지분으로 감정평가에서도 의뢰 지분의 위치·경계 확인이 불가능했습니다.
- 내부진입로. 공유지분 토지 일부 또는 전부가 내부진입로로 이용되고 있어 이용부분 위치·면적과 관련 권리·의무를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 조경시설 등이 포함된 일괄매각입니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 유찰률만으로 저가 매수라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “물건 리스크 0”은 다르다
이 사건은 등기 권리만 보면 선명합니다. 2024.04.26. 조성환 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 조성환의 전입도 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 현재 산정된 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 3회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 공유지분 토지의 위치·경계가 특정되지 않고 내부진입로로 사용되는 부분이 있으며, 목록 8에는 제시외 분묘에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가 1,216,876,000원의 시장가 대비 매력도를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만, 토지·점유·분묘 확인이 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.
