제주지방법원 2025타경1007. 서귀포시 성산읍 삼달리의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 전시관·체험관·휴게음식점·사무실·전시관·매표소 등 근린생활시설로 이용 중이며, 토지 일부는 계획관리지역입니다. 감정가는 3,902,616,700원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,912,282,000원입니다.
등기 흐름만 보면 핵심은 명확합니다. 2018년부터 설정됐던 제주시농업협동조합·제주은행의 기존 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.01.27. 을구 10번 신제주신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 그 뒤 을구 11번 300,000,000원, 을구 12번 552,000,000원이 추가됐으며 경매로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 을구 10·11·12번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1007 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1182 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달로 235-13 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(전시관 및 체험관·휴게음식점 및 사무실·전시관·매표소) |
| 소유자 | 김원방 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,902,616,700원 / 1,912,282,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,810,263,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 지목 대 · 3,001㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 120,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 매각으로 소멸
2018년 설정된 제주시농업협동조합 근저당과 2019년 제주은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2022.01.27. 신제주신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이며, 이후 설정된 300,000,000원·552,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 1,912,282,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 시장가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거형 부동산이 아니라 토지와 여러 근린생활시설이 함께 묶인 형태이며, 매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 구조물·수목이 동시에 존재합니다. 실제 활용가치와 환금성은 매각대상 범위, 현황, 토지규제와 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,912,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,522,820원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 신제주신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,890,759,180원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 신제주신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 신제주신용협동조합 | 552,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 3,252,000,000원 중 1,890,759,180원이 배당되고 1,361,240,820원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼달보건진료소 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 전시관 및 체험관, 화장실, 휴게음식점 및 사무실, 전시관, 매표소로 이용 중입니다.
- 토지. 대표 토지는 3,001㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 120,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역 외에 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역과 관련한 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2024.11.15~2026.11.14로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 목록 2 건물은 등기부상 경량철골구조이나 일반건축물대장상 철근콘크리트구조 및 경량철골구조입니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각제외 물건 확인. 목록 1·4 토지 위 석조구조물과 수목(미로공원), 경량철골구조 렉산지붕 단층 통로 191.8㎡는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 포함 제시외 건물 확인. 목록 2-1·3-1·3-2·5-1·6-1은 일괄매각에 포함해 평가됐으므로 실제 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴함을 판단하지 말고 토지·건물·영업시설의 개별 가치를 검토해야 합니다.
- 토지규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·경관·생태·지하수 관련 규제가 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 10·11·12번 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 매각범위와 활용성이 먼저”
이 사건은 감정가 3,902,616,700원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,912,282,000원까지 내려온 대형 기타·토지 물건입니다. 등기상으로는 2022.01.27. 근저당이 말소기준이고 배당표상 매수인 인수액은 0원이라는 점이 명확합니다.
하지만 투자 판단의 난도는 단순한 권리소멸 여부보다 높습니다. 임대관계가 미상이고, 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 석조구조물·수목·비가림 통로가 공존하며, 토지에는 여러 이용규제가 걸려 있습니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 가격과 실물 확인 부담이 큰 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 매각범위와 점유·활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
