인수 0원이어도 ‘닫힌 경매’ — 우선매수권·위반건축물·20명 임차관계가 겹친 관악구 클로토

서울중앙지방법원 2024타경121396. 관악구 봉천동 909-42의 ‘클로토’ 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류됐지만, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설 및 단독(다중)주택, 현황 단독(다중)주택입니다. 지하1층부터 지상4층, 옥탑1층까지 다수 호실로 사용되고 있으며 대부분이 임대 중인 것으로 조사됐습니다. 소유권은 2020.07.21 이동은 명의로 보존됐다가 2020.09.23 연재동에게 이전됐고, 소유자는 현재 연재동입니다.

말소기준권리는 2020.07.21 설정된 난곡새마을금고 근저당권 876,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·주택임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2025.08.22에는 해당 근저당권이 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 권리순위만 보면 인수 0원이지만, 이 물건은 권리 소멸 여부보다 배당순위 검증과 실제 인도 가능성이 더 중요한 고난도 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후지만 구조는 복잡하다

말소기준 근저당권의 접수일은 2020.07.21입니다. 확인된 임차인의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어, 임차인별 판정값은 대항력 없음입니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 20명, 보증기관 승계 0건

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 20명은 서로 다른 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 모두 전입일이 2020.07.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정일자·배당요구·최우선변제 요건을 법원 서류 원본과 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 2,034,520,900원, 1회 유찰된 현재 최저가는 1,627,617,000원으로 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 1,627,617,000원입니다.

그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 인근 실거래 수치가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설·다락 부분을 현황 다중주택으로 사용하고, 위반건축물과 호수 불일치가 존재하는 특수 물건은 일반 연립·다세대 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 따라서 1회 유찰·감정가 80%만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,627,617,000원 가정)

현재 회차 총 채권액은 2,006,000,000원, 채권자 예상배당액은 1,608,940,830원, 미배당액은 397,059,170원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 핵심 위험 — 우선매수권으로 외부 낙찰이 제한된다

공부상 지하1층부터 4층, 옥탑1층은 현황에서 각각 1층부터 5층, 6층으로 표기되어 사용 중이며, 건축물현황도의 호수와 실제 호수가 일치하지 않습니다. 임차권등기상 호수, 현황 문패, 건축물현황도, 전입세대열람 결과를 하나씩 대조하지 않으면 점유 부분과 인도 대상자를 잘못 특정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 연립/다세대지만 공부상 근린생활시설 및 단독(다중)주택, 현황은 단독(다중)주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층·지상4층 건물이며 일반건축물대장상 사용승인일은 2020.07.16입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 144.5㎡, 제2종일반주거지역, 평지·정방형이며 공시지가는 4,145,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역· 제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 일반 주택 한 호가 아니라 다수 임차인이 있는 건물 단위 물건이고, 용도 불일치와 위반건축물까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 한국토지주택공사의 경매속행 신청서와 우선매수권 양도 범위, 행사 가능 회차를 법원 문건으로 확인하세요.
• 배당표 전면 재검증. 2022.12.01 말소된 포스코오앤엠 전세권, 2025.08.22 근저당권 이전, 주택임차권 15건, 최우선변제와 당해세를 반영해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 점유자 전수 대조. 실제 임차인 20명의 전입세대열람, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 여부를 각각 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 임남훈·조용현·김동석·홍시연의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도와 배당관계는 별도입니다.
• 김소라 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자로 함께 나타나는 원인채권과 관계인 여부를 확인하세요.
• 위반건축물 비용. 옥탑1층 30㎡ 패널 단독주택의 이행강제금, 시정명령, 원상복구 가능성과 비용을 관악구청에서 확인하세요.
• 층·호수 실측. 공부상 층수와 현황 층수, 건축물현황도와 문패상 호수를 현장 실측으로 매칭하세요.
• 임대수익 검증. 대부분 임대 중이라는 탐문 외에 실제 월차임, 공실, 연체, 보증금 반환채무, 관리비와 공과금 현황을 확인하세요.
• 가격 상한. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 80%만을 근거로 응찰하지 말고 위반건축물·명도·원상복구 비용을 차감해 상한을 정하세요.

맺으며 — 권리는 소멸해도 경매가 열려 있는 것은 아니다

이 물건은 표면적으로 매수인 인수액이 0원입니다. 확인된 모든 임차인의 전입일이 2020.07.21 말소기준보다 늦어 보증금 잔액이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형도 아닙니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수 없습니다.

실제 임차인 20명, 다수 임차권등기, 보증금 미상 점유자, 김소라의 중첩 지위, 말소권리가 포함된 배당표, 근저당권 이전, 공부와 현황의 층·호수 불일치, 옥탑 위반건축물이 동시에 존재합니다. 무엇보다 한국토지주택공사가 전세사기피해자의 우선매수권을 양도받았다는 신청서가 제출돼 일반 입찰자의 낙찰 가능성 자체가 제한됩니다.

권리상 인수는 0원이지만, 외부 입찰 관점에서는 사실상 닫힌 경매입니다. 실거래 자료 없이 감정가의 80%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 우선매수권 행사 여부와 배당순위 오류, 위반건축물 처리와 점유관계가 모두 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.