서울중앙지방법원 2024타경123620. 관악구청 동측 인근 봉천동 1573-26 토지와 건물 전체가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조로, 지하층 101호부터 105호, 1층 201호, 2층 301호부터 303호, 3층 401호부터 403호까지 여러 주거공간으로 나뉘어 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 한동진이며, 2016.03.28. 설정된 하나은행 근저당권 540,000,000원이 말소기준입니다.
등기부상 임차권과 경매개시결정, 압류는 모두 말소기준일 이후에 등재됐습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션과 권리 판정상 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 인수 0원은 현장 확인 0건을 의미하지 않습니다. 임차인이 다수이고 일부 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 비고에는 옥상 조립식패널조 단독주택 30㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1573-26 · 서울특별시 관악구 쑥고개로 118-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인일 2016.03.25. |
| 토지 | 대 121.4㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 4,455,000원/㎡ |
| 소유자 | 한동진 (단독소유 · 2017.02.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,764,417,600원 / 1,411,534,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민하영 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.03.28. 하나은행 근저당권입니다. 임차권등기는 2023.07.14.부터 2025.02.17. 사이에 등재됐고, 강제·임의경매개시결정과 압류 역시 말소기준일 이후입니다. 제공된 권리 판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 12명, 임차권등기 9건
확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 이 가운데 임차권등기된 임차인은 9명이며, 확인된 보증금 합계는 1,403,500,000원입니다. 서철웅·김승희·김도윤의 보증금은 미상입니다. 을구 6-1 임차권경정은 민하영의 보증금을 199,500,000원으로 경정한 내용이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서철웅 | 2022.05.26. | 미상 | 미상 | 2025.01.23. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승희 | 2021.02.22. | 2020.05.25. | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김도윤 | 2022.10.13. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지호 | 2021.06.22. | 2021.05.20. | 50,000,000원 | 2023.07.14. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 정혜지 | 2021.08.13. | 2021.07.19. | 85,000,000원 | 2023.08.24. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 조수지 | 2021.12.27. | 2021.12.13. | 200,000,000원 | 2024.02.01. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김병주 | 2022.03.28. | 2022.03.11. | 210,000,000원 | 2024.05.10. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 민하영 | 2020.05.25. | 2020.04.23. | 199,500,000원 | 2024.05.21. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김다원 | 2020.12.23. | 2020.11.20. | 49,000,000원 | 2024.06.21. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김성욱 | 2021.09.07. | 2021.09.02. | 370,000,000원 | 2024.08.06. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 박한철 | 2019.02.01. | 2019.01.11. | 40,000,000원 | 2025.01.22. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 안수현 | 2021.03.19. | 2021.02.23. | 200,000,000원 | 2025.02.17. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,411,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,515,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 민하영 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정혜지 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 256,518,660원 |
현재 최저가 기준 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여액은 256,518,660원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 유찰 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다.
④ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 1,411,534,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰 시 실질취득액도 1,411,534,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 1,129,227,200원, 3회 유찰 시에는 903,381,760원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구청 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 구성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용 상태. 지하 1층부터 지상 3층까지 101호~105호, 201호, 301호~303호, 401호~403호의 주거공간으로 이용 중입니다.
- 토지. 121.4㎡ 대지이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제3종일반주거지역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물. 2016.03.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 도시가스 난방, 급·배수, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 옥상 30㎡ 조립식패널조 단독주택이 제시외건물로 조사됐고, 건축물관리대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 환금성. 여러 임차 호실이 결합된 건물 전체 매각으로, 개별 주택보다 매수자층과 자금조달 선택지가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 12명 대조. 등기 임차인·현황조사 점유자·배당요구자를 호실별로 대조하고 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 서철웅·김승희·김도윤의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수내역에서 확인하세요.
- 관계인 확인. 정혜지·민하영이 임차인과 경매채권자로 함께 표시된 경위를 확인해 가장임차인 또는 관계인 여부를 판단하세요.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·관악구·국 명의 압류와 체납세액의 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 위반건축물 30㎡. 옥상 제시외건물의 이행강제금, 원상복구 명령, 사용 가능 여부와 감정가 포함 범위를 관악구청에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 목적에 따른 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율만 보지 말고 봉천동 유사 규모 통건물의 임대수익, 공실, 수선비, 위반건축물 비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 복잡성이 더 중요하다
이 사건은 2016.03.28. 하나은행 근저당권 이후 임차인과 임차권등기가 형성된 구조라, 제공된 권리 판정상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 권리의 선후만 보면 결론은 명확합니다.
그러나 실제 임차인 12명, 임차권등기 9건, 보증금 미상 점유자 3명, 압류 3건, 임차인과 경매채권자의 동일인 의심, 옥상 30㎡ 위반건축물이 한꺼번에 존재합니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 최저가 1,411,534,000원의 가격 메리트를 단정할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 0원이지만 조사 난도는 높고, 가격은 별도 검증이 필요한 C급 확인형 물건입니다.
