서울중앙지방법원 2024타경124852. 서초구 반포동 ‘반포자이’ 102동 1층 103호, 전용 132.439㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태는 방4·거실·주방·욕실2 등의 아파트로 조사됐고, 건물은 지상 29층이며 이 물건은 1층입니다. 소유자 이지원은 2022년 1월 15일 매매를 원인으로 2022년 3월 3일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 4,500,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,960,000,000원입니다. 숫자만 보면 신건이라 할인 폭이 없어 보이지만, 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 평균이 6,050,000,000원, 최신 거래가 6,150,000,000원인 점을 기준으로 보면 상황이 다릅니다. 특히 최근 가격 흐름은 이전 표본보다 7.4% 높은 방향으로 집계돼, 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 구조와는 반대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 신반포로 270, 102동 1층 103호 (반포동, 반포자이) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 132.439㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 지상29층 중 1층 |
| 소유자 | 이지원 (2022.01.15. 매매, 2022.03.03. 등기 · 거래가액 4,500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 4,960,000,000원 / 4,960,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 테크메이트코리아대부주식회사 / 1,680,729,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 반포자이 · 3,410세대 · 사용승인 2009.03.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 대조가 핵심
현재 사건의 말소기준은 2023.12.06. 을구 27번 국 근저당권 132,900,000원으로 산정돼 있습니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 28번 국 근저당권, 2024년 6월의 전세권·근저당권, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승일 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 점유자로 확인되는 사람은 홍승일 1명입니다. 전입일 2024.06.07은 말소기준일 2023.12.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
별도로 을구 29번에는 전세금 2,150,000,000원, 범위 132.439㎡, 존속기간 2024.06.05부터 2026.06.04까지의 전세권이 설정돼 있고 전세권자로 홍종선·장화숙·홍승일이 기재돼 있습니다. 이 권리 역시 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 시세의 82%
반포자이 전용 132.439㎡와 면적이 매칭되는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 6,050,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 6,150,000,000원이며, 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 7.4% 상승한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 132.44㎡ | 24 | 6,150,000,000원 |
| 2026.06 | 132.44㎡ | 3 | 5,800,000,000원 |
| 2026.03 | 132.44㎡ | 23 | 6,200,000,000원 |
| 2025.10 | 132.18㎡ | 25 | 6,050,000,000원 |
| 2025.10 | 132.18㎡ | 25 | 6,050,000,000원 |
| 2025.06 | 132.44㎡ | 3 | 5,680,000,000원 |
| 2025.06 | 132.44㎡ | 13 | 5,800,000,000원 |
| 2025.06 | 132.44㎡ | 11 | 5,700,000,000원 |
| 2025.05 | 132.44㎡ | 8 | 5,730,000,000원 |
| 2025.03 | 132.18㎡ | 28 | 5,400,000,000원 |
| 2025.03 | 132.44㎡ | 9 | 5,510,000,000원 |
| 2025.03 | 132.44㎡ | 17 | 5,600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 6,050,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 5,805,833,333원 |
현재 실질취득액은 매수인 인수가 0원이므로 최저가와 같은 4,960,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 6,050,000,000원의 82.0%입니다. 전체 12건 평균 5,805,833,333원과 비교해도 85.4% 수준이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최신 2026년 6월 거래가 6,150,000,000원이고 같은 달 3층 거래도 5,800,000,000원으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 52,000,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당권 · 국 | 132,900,000원 | 132,900,000원 |
| 3. 을구 28번 근저당권 · 국 | 132,900,000원 | 132,900,000원 |
| 4. 을구 29번 전세권 · 홍종선 | 2,150,000,000원 | 2,150,000,000원 |
| 5. 을구 30번 근저당권 · 김동일 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 을구 31번 근저당권 · 김동일 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 32번 근저당권 · 박정혁 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 임은형 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 홍종선 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,697,200,000원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 3,210,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 1,697,200,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 4,960,000,000원 | 3,210,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 3,968,000,000원 | 3,210,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 3,174,400,000원 | 3,140,256,000원 | 70,544,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반포역 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·학교·병원·고속터미널·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 반포역(7호선), 사평역(9호선), 고속터미널역(3·7·9호선 환승)이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 단지 규모. 반포자이는 3,410세대, 사용승인일 2009.03.13의 대단지 아파트입니다.
- 도로. 단지 북측 신반포로 약 30m, 서측 잠원로 약 36m, 남측 사평대로 약 38m에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 28,920,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 최근 동일·유사 면적 거래가 12건 확인되고 최근 12개월 평균이 6,050,000,000원으로 집계돼 거래 참고자료는 충분한 편입니다. 단 대상이 1층이므로 층별 선호도 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재대조. 현재 기준은 2023.12.06. 을구 27번이지만, 2022.06.08. 을구 25번 근저당권의 이전·질권 연결관계가 있어 등기부 원본과 경매기록에서 기준권리를 다시 확인하세요.
- 전세권 확인. 전세금 2,150,000,000원의 을구 29번 전세권은 말소기준 이후로 소멸하는 구조이지만, 전세권자 3명과 실제 점유자 홍승일의 관계를 명세서 원본에서 맞춰보세요.
- 점유·명도. 홍승일은 대항력이 없지만 현재 점유 여부와 실제 인도 상태를 확인해 명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 6,050,000,000원은 여러 층의 거래를 포함합니다. 대상은 1층이므로 동일 단지 저층 거래와 내부 상태를 기준으로 입찰가 상한을 조정해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 청구액 1,680,729,256원과 시나리오상 배당 0원의 관계를 채권계산서·배당요구 내역에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 승부처는 권리 연결 확인
이 물건은 숫자만 놓고 보면 보기 드문 구조입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 4,960,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 6,050,000,000원의 82.0%이고, 최신 거래 6,150,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세가 +7.4%라는 점까지 보면 ‘과거 고가 평균에 비해 싸 보이는’ 착시도 아닙니다.
권리 쪽에서도 현재 산정 기준을 따르면 홍승일은 대항력이 없고, 2,150,000,000원 전세권을 포함한 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 을구 25번 근저당권의 이전·질권 연결과 신청채권자 1,680,729,256원의 배당 0원 표기는 금액이 큰 사건인 만큼 가볍게 넘길 항목이 아닙니다. 가격은 매력적이고, 권리분석의 마지막 한 단계는 원본에서 25번 권리 연결을 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
