서울중앙지방법원 2025타경90. 서울 중구 인현동1가 소재 근린시설 및 토지 관련 공유지분 경매입니다. 등기상 다수의 공유자가 존재하는 목조 와즙 2층 건물로, 감정평가에서는 채무자 이상흠의 지분을 2층 주택 이용 부분과 관련된 것으로 조사했습니다. 다만 실제 매각대상이 특정 호실의 독립 소유권인지에 대해서는 확정적인 판단이 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 매수인이 취득하는 권리의 실체입니다.
4회 유찰 후 최저가가 감정가의 약 41%까지 떨어졌다는 사실은 눈에 띕니다. 하지만 감정가 자체가 전체 토지·건물 가격에 채무자 지분비율을 적용해 산출되었으며, 별도의 독립 호실 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 지분의 처분 가능성, 사용·수익권, 점유관계, 인수 위험을 정리하기 전에는 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경90 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 인현동1가 126-1 도로명주소: 서울특별시 중구 마른내로4가길 22 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정상 2층 주택 이용 지분 |
| 건물구조 | 목조 와즙 2층 건물 · 외벽 몰탈 및 페인팅 마감 · 내벽 벽지 및 인테리어 마감 |
| 매각 관련 지분 | 이상흠 공유지분 176분의 8.84 |
| 사실상 이용 부분 | 2층 20호·21호 부분으로 조사 · 법적 구분소유 관계 불명확 |
| 감정가 | 391,248,800원 |
| 최저매각가 | 160,255,200원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 고창군수산업협동조합 · 청구액 57,158,089원 |
| 등기상 권리 변동 | 고창군수산업협동조합의 근저당권이 2025.12.17 주식회사덴탈엔피엘대부로 이전 등기 |
| 토지 | 전체 토지면적 339.4㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
| 현황 특이사항 | 공부상 지하실 29.75㎡ 현황 소재불명 · 실제 건물 소재 필지 범위 상이 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 ‘지분별 권리’
등기상 오래된 근저당권과 가압류, 가등기가 혼재하지만, 각 권리가 어느 공유자의 지분에 설정되었는지를 구분해야 합니다. 단순히 가장 오래된 근저당권을 건물 전체의 말소기준권리로 적용하면 잘못된 결론에 도달할 수 있습니다.
또한 1996.05.07 김현길 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기는 이상흠 지분과 직접 동일한 권리로 볼 수 없습니다. 등기상 원인은 매매예약으로 기재되어 있으나, 담보가등기 여부와 실제 권리 범위는 별도로 확인해야 합니다. 이상흠 지분에 설정되었던 2016년 가등기는 2025.09.10 말소되었습니다.
2025.04.16에는 이상흠 지분에 서울특별시 중구의 압류가 설정되었습니다. 매각으로 소멸하는 등기 여부와 별개로 세금의 실제 배당순위·금액은 확인해야 합니다. 특히 등기부상 권리 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.
② 점유자·임차관계 — 실질취득 비용을 확정할 수 없다
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 명단은 14명입니다. 다만 이 명단에 공유자와 이름이 일치하는 사람도 있고, 계약 내용·점유 구역·보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없으며, 명단상 각 사람의 법적 지위를 독립적으로 검토해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이분영 | 1982.07.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종임 | 2016.02.04 | 요건 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대순 | 2002.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 2017.03.30 | 요건 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한성 | 2024.09.25 | 신분 확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 임옥란 | 1990.07.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원영란 | 2020.07.02 | 신분 확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이복경 | 2005.03.04 | 신분 확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준호 | 2024.11.18 | 관계인 확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영란 | 2001.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조선화 | 2001.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한영 | 2002.10.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성수 | 2021.07.28 | 요건 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 조명내(동아사) | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 전입일·공유지분별 권리 설정시점과 불확실성을 고려한 확인 상태입니다. 전입만으로 대항력이 성립하는 것은 아니며, 실제 임대차·점유·주택 인도·계약 내용 등의 확인이 필요합니다. 모든 명단의 보증금 및 확정일자는 미상이고, 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
실질취득 비용 판단: 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나 이는 임차인 보증금과 개별 법률관계가 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당 보증금을 인수하는 구조라면, 실질취득 비용은 낙찰가 + 인수 보증금이며 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 160,255,200원만으로 취득비용을 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰은 할인율이지 안전마진이 아니다
현재 최저매각가는 160,255,200원으로 감정가 391,248,800원의 약 41% 수준입니다. 유찰 시나리오에는 5회 유찰 128,204,160원, 6회 유찰 102,563,328원이 제시되어 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 160,255,200원 | 40.96% | 363,531,352원 |
| 5회 유찰 시 | 128,204,160원 | 32.77% | 395,133,677원 |
| 6회 유찰 시 | 102,563,328원 | 26.21% | 420,415,538원 |
유찰 시나리오는 제시된 가격을 비교한 것으로, 향후 매각기일이나 실제 최저가 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 아래의 계산상 채권 배분에 따른 값입니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 160,255,200원 가정)
아래는 제시된 배당 계산값을 그대로 정리한 것입니다. 다만 서로 다른 공유지분에 설정된 채권이 혼재되어 있어 실제 배당 예상표로 확정할 수 없습니다. 특히 엘지화재보험주식회사 가압류는 김현길 지분에, 농업협동조합중앙회 근저당은 이만석 지분에 설정된 권리입니다. 이상흠 지분 경매의 실제 배당 순위·금액과 반드시 대조해야 합니다.
| 계산상 배분 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,043,573원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 엘지화재보험주식회사 가압류 | 295,742,979원 | 157,211,627원 |
| 3. 임명규 근저당(이전 등기 존재) | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
계산상 채권 합계 520,742,979원 · 배당 157,211,627원 · 미배당 363,531,352원 · 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 다른 공유지분의 채권이 반영된 계산이므로 실제 이상흠 지분 배당액을 나타내지 않습니다.
⑤ 구분소유적 공유와 공유자 우선매수권
이 사건에서 지분경매라는 점은 단순히 소유자가 많다는 뜻을 넘어섭니다. 매각물건명세서에 따르면 채무자 이상흠은 2층 20호와 21호 부분을 사실상 구분하여 소유·점유하고 있다는 취지로 조사되었습니다. 그러나 실체적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지, 성립한다면 매수인이 기존 공유합의에 구속되는지는 불분명합니다.
따라서 입찰 전에는 매각대상이 정확히 어느 공유지분인지, 해당 지분의 사용·수익권이 무엇인지, 공유자 우선매수권의 행사 여부와 절차상 상태가 어떠한지를 함께 확인해야 합니다. 가격이 낮더라도 외부 매수인이 원하는 형태의 소유권을 취득하지 못한다면 투자 목적을 달성하기 어렵습니다.
⑥ 입지·물리적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 인현동1가, 지하철 3·4호선 충무로역 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·소규모 상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 소형차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 충무로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 목조 와즙 2층 건물로, 공동 위생설비 및 난방설비가 있습니다. 이상흠 지분은 현장조사 당시 2층 주택으로 이용된다는 구두 확인이 있었습니다.
- 토지. 전체 339.4㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 지형은 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 10,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 세운재정비촉진지구, 개발진흥지구, 건축허가·착공제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한사항 확인이 필요합니다.
- 건물 소재 필지. 공부상 인현동1가 126-1 지상에 소재하나, 현황은 126-1·126-2·126-3·126-4·126-5에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.
- 지하실. 공부상 지하실 29.75㎡는 현황 소재불명입니다. 공부와 실제 건물의 물리적 대응관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 충무로역 인근 입지와 별개로, 특정 호실의 독립 소유권이 확정되지 않은 공유지분이라는 특성상 일반적인 근린시설이나 주택과 동일하게 환금성을 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 이상흠 지분 176분의 8.84가 매각대상이라는 사실과 토지·건물 각각의 권리 범위를 등기 및 매각명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 구분소유적 공유관계. 2층 20호·21호의 실제 독점 사용권, 기존 공유자 간 합의 내용 및 매수인의 합의 승계 여부를 법률적으로 검토해야 합니다.
- 선순위 점유자. 이분영을 포함한 오래된 전입자의 실제 임차인 여부, 점유 부분, 보증금, 임대차 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 인수. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 계산상 인수 0원만 믿고 실질취득 비용을 고정하지 않아야 합니다.
- 권리별 지분 구별. 이만석 지분의 1990년 근저당, 김현길 지분의 1996년 가등기·가압류, 이상흠 지분의 근저당과 압류를 혼동하지 않아야 합니다.
- 채권자 변경. 고창군수산업협동조합 근저당권의 2025.12.17 이전 등기와 경매절차상 채권자·배당권자의 지위를 대조해야 합니다.
- 압류·세금. 2025.04.16 중구 압류와 실제 조세채권액 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 신고 및 보증금 납부 상태를 매각절차 기록으로 확인해야 합니다.
- 현황 불일치. 건물이 여러 필지에 걸쳐 소재하고 지하실 29.75㎡가 소재불명인 문제를 현장조사와 건축물 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 실제 취득 가능한 권리의 가치와 지분의 재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 설정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41% ≠ 시세의 41%”
서울중앙지방법원 2025타경90은 겉으로 보면 4회 유찰로 가격이 크게 내려간 도심 부동산입니다. 하지만 실제로는 다수 공유자의 지분이 얽힌 건물에서 이상흠 지분을 취득하는 사건이며, 특정 부분의 구분소유 관계, 선순위 가능 점유자, 보증금 인수 위험, 지분별 담보권과 공유자 우선매수권이 모두 중요한 변수입니다.
감정가 391,248,800원과 최저가 160,255,200원의 차이는 분명합니다. 그러나 그 차이가 곧 매수인의 이익은 아닙니다. 임차보증금과 실질취득 비용을 확인할 수 없고, 구분소유적 공유관계도 확정되지 않은 상태이므로 현 단계에서 안전한 저가 매수로 분류하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 매수인이 실제로 확보하는 권리와 사용·처분 가능성입니다. 공유지분의 법적 실체와 점유·인수관계가 해소되기 전에는 입찰을 보류하고 원본 권리분석을 우선하는 것이 타당합니다.
