사는 것은 ‘2층 20·21호’가 아니라 공유지분 8.84/176 — 인현동1가 지분경매

서울중앙지방법원 2025타경90. 서울 중구 인현동1가 126-1 소재 목조 와즙 2층 건물과 토지에 관한 공유지분 경매입니다. 등기상 공유자는 강민식·강주원·강주훈·김성애·김성희·김옥춘·김한성·김현길·김희선·박정득·박현도· 방정옥·송병기·양혜영·원영란·유명숙·유현숙·이만석·이복경·이분영·이상흠·이정례·정지아·조명례· 최운선·황선순 등 26명이며, 이번 경매에서 매수인이 취득하는 것은 그중 이상흠의 176분의 8.84 지분입니다.

감정 현황에서는 이상흠 지분이 건물의 2층 주택으로 이용되고 있다고 조사됐고, 현황조사와 감정평가에는 이상흠이 2층 20호와 21호 부분을 사실상 구분해 소유·점유한다는 취지가 기재돼 있습니다. 그러나 실체적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지, 성립하더라도 새로운 매수인이 그 합의에 구속되는지는 불분명합니다. 따라서 낙찰만으로 20호·21호를 독립된 전유부분처럼 확정 취득한다고 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이상흠 지분의 말소기준은 2011.11.25

이상흠은 2011년 11월 25일 종전 김지홍 지분 176분의 8.84를 임의경매 매각으로 취득했고, 같은 날 고창군수산업협동조합 명의의 채권최고액 75,400,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 매각지분의 말소기준입니다. 이후 이상흠 지분에 설정된 가등기·근저당·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다.

다만 등기부에는 다른 공유자 지분을 목적으로 한 오래된 가등기·가압류·근저당권도 함께 기록돼 있습니다. 예컨대 김현길 지분의 1996년 소유권이전청구권가등기와 엘지화재보험주식회사 가압류, 이만석 지분의 농업협동조합중앙회 근저당권 등입니다. 이 권리들은 대상 지분과 부착 관계가 다르므로, 건물 전체의 등기 순번만 보고 모두 이상흠 지분의 인수권리 또는 소멸권리로 일괄 판단해서는 안 됩니다. 각 권리가 어느 공유지분을 목적으로 하는지 원본 등기와 공동담보목록을 대조해야 합니다.

② 점유·임차 관계 — 14명을 모두 임차인으로 합산할 수 없다

현황조사와 매각물건명세서에 이름이 나타난 전입·점유 신고인은 총 14명입니다. 그중 이분영·원영란· 이복경·김한성은 현재 등기상 공유자 이름과 일치하고, 김영란은 과거 공유자 기록과 일치합니다. 따라서 이 명단 전체를 실제 임차인 14명으로 보거나 보증금을 단순 합산할 수 없습니다. 각 인원의 점유 부분, 임대차계약 체결자, 공유자 여부와 보증금 지급 사실을 개별 확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입일만으로 확정한 것이 아닙니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약과 배당요구 여부가 확인되지 않은 선순위 전입자는 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 분류했습니다.

③ 현황·공유관계 — 지분의 사용 범위가 확정되지 않았다

• 구분소유적 공유관계. 이상흠이 2층 20호와 21호 부분을 사실상 구분해 소유·점유한다는 조사 내용은 있으나, 실체적 성립 여부와 매수인이 그 합의에 구속되는지는 불분명합니다.
• 감정 방식. 20호·21호의 독립 가격을 산정한 것이 아니라 토지와 건물 전체가격에 이상흠의 지분 176분의 8.84를 적용해 감정했습니다.
• 소재지 불일치. 공부상 건물은 인현동1가 126-1 지상이나 현황은 126-1·126-2·126-3· 126-4·126-5에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 지하실 소재불명. 공부상 지하실 29.75㎡는 현황에서 소재가 확인되지 않았습니다.
• 공유자 우선매수. 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어 외부 입찰자는 최고가를 제시해도 공유자의 우선매수 신고에 따라 매수 지위가 바뀔 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리비용 확정이 먼저

동일 기준의 최근 실거래 비교 수치가 없어 감정가 391,248,800원이나 최저가 312,999,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 평가 대상은 독립 호실이 아니라 공유지분이고, 선순위 점유자의 보증금과 구분소유적 공유관계의 효력이 확정되지 않았습니다.

따라서 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 실질취득비용에는 미확정 임차보증금 승계 가능성, 공유관계 정리비용, 점유·사용 분쟁비용과 현황 불일치 조사비용이 더해질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 312,999,000원 가정)

총 신고채권 1,342,142,979원 중 예상 배당액은 307,817,014원, 미배당액은 1,034,325,965원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 표의 매수인 인수액 0원은 확인된 채권 배당만을 기계적으로 계산한 수치로, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자와 공유지분별 권리 귀속은 반영하지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선·4호선 충무로역 북측 인근으로, 각종 근린생활시설·소규모 상가· 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근까지 소형차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 충무로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·개발진흥지구·재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)·서울도심 (4대문안)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지 특성. 지목 대, 면적 339.4㎡, 평지·정방형이며 개별공시지가는 10,760,000원/㎡입니다.
• 환금성. 충무로역 인근 입지는 장점이지만, 독립 건물이나 구분등기된 호실이 아닌 다수 공유자의 지분이라 일반 수요자에게 즉시 재매각하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 매각목록·등기부·감정평가서에서 토지와 건물의 이상흠 지분 176분의 8.84가 정확히 어떻게 구성되는지 확인하세요.
• 20호·21호 사용권. 구분소유적 공유합의서, 공유자 간 배치도, 점유승계 내역과 판결·조정 등 매수인을 구속할 근거가 있는지 확인하세요.
• 선순위 전입 7명. 이분영·임옥란·김영란·조선화·김대순·이한영·이복경의 계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 공유자와 임차인 구분. 전입 명단 중 공유자와 이름이 일치하는 사람은 점유 원인이 임대차인지 소유권인지 구분해야 합니다.
• 조명내(동아사). 전입일과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
• 지분별 선순위 권리. 김현길·이만석 등 다른 공유자 지분에 설정된 오래된 권리와 이상흠 지분 권리를 분리해 분석하세요.
• 현황 불일치. 126-1부터 126-5까지의 건물 배치, 경계·점유 현황과 소재불명인 지하실 29.75㎡를 현장 및 건축물대장으로 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 외부 최고가매수신고보다 공유자의 우선매수권 행사가 앞설 수 있음을 입찰전략에 반영하세요.
• 가격 상한. 감정가 80%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 미확정 보증금·공유관계 정리비용과 소송비용을 차감한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·송달내역·배당요구 현황을 직접 확인하세요.

맺으며 — “충무로역 인근”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다

이 사건은 위치만 보면 충무로역 인근 일반상업지역의 도심 부동산입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 2층 20호·21호가 아니라 26명이 공유하는 토지와 건물 중 이상흠 지분 176분의 8.84입니다. 사실상 구분 점유관계가 매수인에게 그대로 승계되는지 불분명하고, 선순위 전입자 7명의 보증금과 임대차관계도 확인되지 않았습니다.

공부상 건물 위치와 현황 부지가 다르고 지하실 29.75㎡도 소재불명입니다. 공유자 우선매수권까지 있어 외부 낙찰자의 절차적 불확실성도 남습니다. 최저가가 감정가의 80%로 내려왔다는 사실은 이 위험들을 상쇄하는 가격 근거가 아닙니다. 권리·점유·사용범위가 확정되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 입지형 경매가 아니라 철저한 원본 조사와 공유관계 해결전략이 필요한 고난도 지분경매입니다.