서울중앙지방법원 2025타경102244. 신림동 성진리치빌 2층 201호, 전용 57.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자 손수연은 2020.06.18. 매매를 원인으로 거래가 320,000,000원에 취득했고, 2025.02.25. 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 시작됐습니다. 등기상 말소기준은 2023.09.12. 우리금융캐피탈의 가압류 8,913,724원입니다.
핵심은 대항력 있는 임차인 하명학입니다. 전입일은 2020.07.15., 최초 확정일자는 2020.06.29., 임차보증금은 332,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외하고도 보증금이 전액 배당되어 미배당 인수액이 없습니다. 이후 매각가가 내려가면 원칙상 미배당 보증금이 늘지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 하명학 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
그러나 이 확약은 하명학에게만 적용됩니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없으며, 확약 밖의 인수 위험은 별도로 남습니다. 또한 2020.03.11. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당과 2020.07.15.의 “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기” 기재가 함께 존재하므로, 원본 등기에서 말소 범위와 현재 잔존 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 597-104, 597-121 성진리치빌 제2층 제201호 · 난우10가길 19-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.29㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 · 2020.03.04. 사용승인 |
| 소유자 | 손수연 (2020.06.18. 매매 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (1회 유찰 표시 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 332,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 세대수 | 성진리치빌 11세대 |
① 권리 흐름 — 확약과 말소 범위가 핵심
말소기준인 2023.09.12. 가압류 이후의 하명학 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 국가·관악구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 하명학의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2020.07.15. 전입과 점유를 기초로 하므로, 단순히 임차권등기가 소멸한다는 이유만으로 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건은 특별매각조건의 포기·말소 확약이 그 미배당 인수 문제를 해소합니다.
② 임차인·점유 관계
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하명학 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.15. / 2020.06.29. | 332,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 최훈 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.09.26. / 2022.06.19. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 미상 / 2022.06.19. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
* 특별매각조건은 하명학 관련 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에만 적용됩니다. 2회 유찰 시 규칙상 미배당액은 65,396,800원, 3회 유찰 시 118,877,440원이지만 확약 이행을 전제로 하명학 관련 실질 인수액은 0원입니다. 다른 점유자의 권리에는 이 확약이 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
성진리치빌은 총 11세대의 다세대주택이며, 확인되는 동일 건물 거래는 2024.06. 전용 55.6㎡·5층의 330,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최저·최고 거래가가 모두 330,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06. | 55.6㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 339,000,000원으로 최근 거래의 102.7%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 층·면적 차이를 감안한 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 1. 임차인 하명학 보증금 | 332,000,000원 | 332,000,000원 |
| 2. 통조림가공수산업협동조합 근저당 | 1,320,000,000원 | 1,454,000원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 8,913,724원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 1,037,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 332,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 하명학 보증금 332,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인의 미배당 인수액은 원래도 0원입니다. 집행비용·임차보증금 배당 후 남은 1,454,000원이 근저당에 배당되고 나머지 채권은 미배당입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 339,000,000원 | 0원 | 339,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 271,200,000원 | 65,396,800원 | 271,200,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,960,000원 | 118,877,440원 | 216,960,000원* |
* 하명학에 대한 포기·말소 확약이 실제로 이행되고, 확약 밖 점유자의 인수금이 없다는 전제입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 하명학의 미배당 보증금이 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 서울난우초등학교 동측 인근의 다세대주택으로, 주변은 다세대·연립·단독주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 2필지 일단의 부정형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 99.0㎡, 공시지가는 2,904,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동과 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 임차인, 확약서 제출 여부와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 전입일·보증금 미상의 점유자에 대한 전입세대 열람, 주민등록 변동, 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인하세요.
- 근저당 말소 범위. 2020.07.15. 일부포기로 말소된 범위와 2020.03.11. 공동담보 근저당의 현재 잔존 여부를 등기 원문으로 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득가가 최근 거래보다 높습니다. 최근 거래 330,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 두고 내부 상태와 명도비용을 추가 반영하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 설비·누수·결로·인테리어 상태가 확인되지 않았으므로 수리비를 보수적으로 잡으세요.
- 도로·환금성. 약 4미터 막다른 도로와 총 11세대 규모가 대출·재매각 수요에 미치는 영향을 현지 중개업소에서 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 각종 공과금의 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건은 대항력 임차인의 거액 보증금 때문에 겉보기에는 인수형으로 보이지만, 특별매각조건이 하명학의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 주된 인수액은 실질 0원*입니다. 이 조건이 정확히 이행된다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금에 고정되는 일반적인 인수형 구조는 피할 수 있습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 339,000,000원은 최신이자 최근 12개월 평균 거래인 330,000,000원보다 높습니다. 확인되는 거래도 1건뿐이고, 확약 밖의 대항력 미상 점유자와 선순위 근저당 말소 범위, 내부 상태 미확인, 소규모 다세대의 환금성까지 남아 있습니다. 결론은 주된 임차보증금은 확약으로 해소되지만, 현재 가격과 잔여 불확실성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
