서울중앙지방법원 2025타경102765. 관악구 봉천동 수팰리스TD 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 388,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 248,320,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건은 최저가만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 핵심은 가격보다 420,000,000원 임차보증금의 처리와 확약 밖 미상 임차입니다.

배성훈은 2022.08.30 전입·점유, 2022.08.08 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.06.03입니다. 따라서 배성훈은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 420,000,000원보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 특별매각조건이 핵심

당초 경인북부수산업협동조합의 1,680,000,000원 근저당이 2022.03.07 설정됐지만, 2022.07.29 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 배성훈은 그보다 앞선 2022.08.30 전입·점유를 갖춰 대항력 있음으로 판정됩니다.

② 임차인 분석

* 배성훈의 경우 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액 175,956,480원이 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 미상 점유자에게 자동 확대 적용하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다

수팰리스TD 전용 34㎡대 실거래는 세 건입니다. 전체 평균은 378,333,333원이지만 2022년 450,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰지 않는 편이 안전합니다. 최근 12개월 두 건의 평균은 342,500,000원, 최신 거래는 340,000,000원입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 기준 248,320,000원은 최근 12개월 평균 342,500,000원의 72.5%입니다. 가격 숫자 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -23.9% 내려온 하락 흐름이므로, 전체 평균 378,333,333원을 근거로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,320,000원 가정)

단순 배당모형에서는 배성훈에게 244,043,520원이 배당되고 175,956,480원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 사건의 특별매각조건에 따라 해당 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에 대해 포기되고 임차권등기도 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 일반 원칙과 이번 사건의 차이

특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 420,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 특별매각조건으로 제거한 점이 핵심입니다. 다만 이 계산은 배성훈에 관한 것이며, ‘기사항전’의 미상 권리는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영락의료과학고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 봉천역이 도보 약 10~15분 거리에 있습니다.
• 건물. 2022.03.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 4,104,000원/㎡, 3필지 일단의 장방형 토지입니다.
• 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물대장상 현황도를 토대로 내부구조가 작성됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배성훈의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 입찰 직전 명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 미상 임차 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 현황조사·전입세대·점유관계를 반드시 재확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 342,500,000원보다 최저가는 낮지만, 최근 가격 추세가 -23.9%인 만큼 과거 450,000,000원 거래를 기준으로 할인폭을 부풀리지 않아야 합니다.
• 3회 유찰 의미. 현재 감정가의 64%까지 내려온 물건입니다. 반복 유찰 원인이 권리·점유·상품성 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 하자·구조·수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 주된 4.2억 인수는 풀렸지만, 완전히 깨끗한 물건은 아니다

이 물건의 첫인상은 감정가 388,000,000원에서 248,320,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 하지만 원래라면 더 중요한 숫자는 배성훈의 보증금 420,000,000원입니다. 대항력이 있어 일반적인 경매라면 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조이기 때문입니다.

이번 사건은 특별매각조건이 그 핵심 위험을 제거합니다. 현재 배당모형상 미배당 175,956,480원은 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*으로 봅니다. 그 결과 현재 실질취득 기준은 248,320,000원으로 최근 12개월 평균 342,500,000원의 72.5% 수준입니다.

다만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내기에는 이릅니다. 확약 밖에 전입·보증금 미상인 주거 점유 1건이 남고, 최근 시세도 -23.9% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 주된 인수위험은 해소됐지만 미상 임차와 하락장 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.